Location courte durée en 2024 : comment ça marche ?
Sommaire
La location de courte durée, aussi appelée location temporaire, est un excellent moyen de rentabiliser un bien immobilier en proposant des séjours de quelques jours à plusieurs mois à des locataires. Ce type de location est très prisé, notamment dans des villes comme Paris, grâce à des plateformes telles qu’Airbnb ou Booking. Mais comment s’y prendre pour mettre son logement en location courte durée et respecter les règles ? Pretto vous explique tout en détail !
Définition de la location courte durée
La location courte durée correspond à la mise en location d’un logement meublé pour une période allant de quelques nuits à quelques mois. Elle s’adresse à des clients variés : touristes, professionnels en déplacement ou personnes en transition (travaux, déménagement, etc.). Ce type de location ne doit pas constituer le domicile principal du locataire.
Les séjours de plus de 90 jours relèvent généralement de la location au mois, nécessitant parfois un bail spécifique.
Les statuts pour la location courte durée
Il existe plusieurs statuts pour exercer une activité de location courte durée :
- Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : C’est le statut le plus courant. Il s’applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % de vos revenus totaux.
Loueur en meublé professionnel (LMP) : Obligatoire si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 € ou 50 % de vos revenus annuels. Vous devez vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Les régimes fiscaux pour la location courte durée
Quand on se lance dans la location meublée courte durée, il y a un point à ne surtout pas négliger : le choix du régime fiscal. Pourquoi ? Parce que cela détermine la façon dont vous allez être imposé sur vos revenus locatifs, et surtout, combien vous allez payer d’impôts.
Régime micro-BIC : la simplicité avant tout
Si vous percevez 20 000 € de loyers dans l’année, vous serez imposable sur 10 000 € et devrez alors payer 3 120 € d’impôts :
au titre des prélèvements sociaux : 10 000 € x 17,2 % = 1 720 €
au titre de l’impôt sur le revenu : 10 000 € x 14 % = 1 400 € (en admettant que votre TMI soit de 14 %)
Régime réel : un suivi professionnel des dépenses
Le régime réel est plus complexe mais il peut s’avérer beaucoup plus avantageux si vous avez des dépenses conséquentes. En optant pour ce régime, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs toutes les charges liées à votre bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, etc.).
Il n’y a pas de plafond de revenus locatifs, vous pouvez y accéder quel que soit le montant de vos loyers. S’il n’y a pas d’obligation officielle de recourir à un expert-comptable pour déclarer vos revenus en régime réel, il est vivement recommandé d’en consulter un. La comptabilité étant plus complexe qu’en micro-BIC, il vous faudra tenir un registre précis et complet de toutes vos recettes, vos dépenses, faire le calcul des amortissements, le bilan, le compte de résultat, etc.
En confiant cette partie à un professionnel, vous éviterez d’éventuelles erreurs (qui pourraient attirer l’attention du fisc). De plus, les honoraires de l’expert-comptable sont déductibles de vos revenus locatifs.
Imaginons que vous louez un appartement meublé à Paris en courte durée, avec un revenu locatif annuel de 30 000 €. Vous avez contracté un prêt pour acheter ce bien, ce qui génère des intérêts d’emprunt de 5 000 € par an. Vous avez également investi 10 000 € dans des travaux de rénovation, et vous payez 2 000 € pour les assurances et les charges de copropriété. Sans oublier les 1 000 € de frais de gestion (comptable, agence, etc.).
En choisissant le régime réel, vous pouvez déduire toutes ces dépenses de vos revenus locatifs. Donc, sur les 30 000 € de loyers perçus, vous allez soustraire 18 000 € de charges (5 000 € pour les intérêts d’emprunt, 10 000 € pour les travaux, 2 000 € pour les charges de copropriété et 1 000 € pour les frais de gestion).
Résultat : vous ne serez imposé que sur 12 000 €, alors qu’au régime micro-BIC, vous auriez été imposé sur 15 000 € (soit 30 000 € moins l’abattement forfaitaire de 50 %). C’est donc un vrai atout pour les investisseurs qui ont des charges importantes, comme des travaux ou des frais d’emprunt, car le régime réel permet de réduire considérablement le montant sur lequel vous allez payer des impôts. Cela demande certes un peu plus de rigueur comptable, mais les économies fiscales peuvent être très intéressantes !
Assurez-vous de choisir le bon statut selon vos revenus pour optimiser votre fiscalité !
Pour aller plus loin : Comment ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs ?En plus des impôts, vous devez collecter et reverser la taxe de séjour dans les communes qui l’appliquent. Celle-ci est généralement comprise entre 0,50 € et 4 € par nuit et par personne. À savoir qu’Airbnb, par exemple, la prélève automatiquement et la reverse aux autorités locales.
Les particularités du bail en location courte durée
Durée du bail : La durée maximale est de 90 jours renouvelables.
État des lieux : Il est obligatoire de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie.
Dépôt de garantie : Généralement équivalent à un mois de loyer.
Clause de résiliation : Doit être clairement mentionnée en cas de non-respect du contrat.
Le bail mobilité, adapté aux personnes en formation ou en déplacement professionnel, dure de 1 à 10 mois, non renouvelable.
Pour aller plus loin : Acheter pour de la location saisonnière : quelles spécificités ?Location courte durée d’une résidence principale ou secondaire : quelles différences ?
La location courte durée présente de nombreuses opportunités, que vous souhaitiez louer votre résidence principale ou secondaire. Cependant, les réglementations et les démarches administratives diffèrent notablement entre ces deux types de biens. Voici un tableau pour vous aider à y voir plus clair :
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Durée de location autorisée | Limité à 120 jours par an dans les grandes villes (Paris, Lyon, etc.) | Pas de limite de durée, mais nécessite une autorisation spécifique. |
| Obligation d’enregistrement | Oui, obligatoire dans les villes concernées | Oui, obligatoire dans les villes concernées |
| Demande de changement d’usage | Non, sauf si vous dépassez les 120 jours | Oui, avec possibilité de compensation immobilière |
| Compensation immobilière | Non nécessaire | Obligatoire dans certaines villes (par exemple, Paris) |
| Régime fiscal applicable | Micro-BIC (si revenus < 72 500 €) ou réel. | Micro-BIC (si revenus < 72 500 €) ou réel. |
| Obligations sociales | Prélèvements sociaux (17,2 %) et impôt sur le revenu | Cotisations sociales supplémentaires si revenus > 23 000 €/an |
| Risques en cas de non-respect | Amende jusqu’à 10 000 € en cas de dépassement des 120 jours | Amende et obligation de remise en état de l’usage initial |
| Taxe de séjour | À collecter et reverser dans les communes concernées | À collecter et reverser dans les communes concernées |
Choisir le bien à louer implique de bien comprendre les contraintes légales, fiscales et administratives qui s’y rattachent. En fonction de votre situation, vous pourrez ainsi optimiser vos revenus tout en restant dans le cadre légal.
Comment mettre un bien en location courte durée ?
Vérifiez la réglementation locale
Certaines villes, comme Paris, imposent une limitation de 120 jours par an pour les résidences principales pour limiter les abus. Pour une résidence secondaire, vous devez demander une autorisation en mairie et parfois une compensation.
Enregistrez le bien
Dans les villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, l’enregistrement du logement est obligatoire. Un numéro d’enregistrement doit être affiché sur les annonces.
En cas de non-respect de ces directives, vous vous exposez, depuis la loi Élan (novembre 2018), à :
une amende maximum de 5 000 € en cas de non-respect de l’enregistrement,
une amende maximum de 10 000 € en cas de dépassement du quota de 120 jours.
De leur côté, agences immobilières et sites internet s’exposent à :
une amende maximum de 12 500 € par annonce sans numéro d’enregistrement,
une amende maximum de 50 000 € en cas d’absence de blocage d’une annonce ayant dépassé le quota.
Vous êtes propriétaire et vous souhaitez louer votre logement de temps en temps pour vous faire une petite rentrée d’argent. Sachez qu’il existe de nombreux services en ligne, simple et gratuit pour vous aider à trouver des locataires en votre absence. En savoir plus.
Définissez le statut et le régime fiscal le plus approprié
Choisissez le statut fiscal le plus avantageux (LMNP ou LMP) selon vos revenus locatifs et le régime fiscal le plus approprié à la fiscalité que vous souhaitez (micro-BIC ou réel).
Publiez l’annonce
Rédigez une annonce attractive avec des photos de qualité et des descriptions précises du logement et des services proposés.
Pour aller plus loin : Tout sur la vacance locative et les astuces pour l’éviterGérez la location
Vous pouvez vous occuper vous-même des réservations et de la gestion ou passer par une conciergerie spécialisée. Notez qu’une conciergerie vous coûtera de l’argent et réduira donc votre rendemment.
Les plateformes comme Airbnb proposent une assurance couvrant les dommages jusqu’à 1 million de dollars. Pensez aussi à souscrire à une assurance propriétaire non-occupant (PNO) qui est obligatoire
Pour aller plus loin : Rendement locatif : comment le calculer ?
- La location courte durée est rentable, mais soumise à des règles strictes selon la nature du bien et sa localisation.
- Choisissez le statut fiscal et le régime fiscal les plus adaptés pour optimiser vos revenus locatifs et votre fiscalité.
- Enregistrez votre bien et respectez les limitations légales, notamment pour les résidences principales.
- Assurez-vous de bien encadrer votre bail pour éviter les litiges.
