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Combien puis-je emprunter ? Calculez gratuitement le montant de votre crédit

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      C’est LA question à se poser une fois que l’on se sent prêt à se lancer dans un projet d’achat immobilier. En effet, mieux vaut savoir combien on peut emprunter avant d’écumer les annonces immobilières - et risquer des désillusions en apprenant que non, on n’a finalement pas le budget pour cette belle meulière de 180 m2 en bord de Seine. Alors, comment bien estimer sa capacité d’emprunt et se lancer ? On vous dit tout.

      La capacité d’emprunt, qu’est-ce que c’est exactement ?

      Si vous avez déjà lu un article Pretto, vous savez que la capacité d’emprunt (ou la “capa”, pour les intimes), on y tient. En effet, cette donnée de base est essentielle pour bien orienter votre projet immobilier. Comme il en est pour tout achat, il est important de savoir en amont quelle somme on peut y allouer. Et dans le cadre d’un achat immo, combien on peut emprunter.
      La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum qu’il est possible d’emprunter auprès de la banque. Elle tient compte de plusieurs paramètres, à commencer par les revenus, la durée du crédit, les taux ou encore le taux d’endettement. Et elle n’a rien de figé, c’est pourquoi chez Pretto comme ailleurs, il est conseillé de la simuler afin que l’estimation soit la plus actualisée possible.

      Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?

      La première donnée à prendre en compte quand on veut savoir combien on peut emprunter, ce sont les revenus. Plusieurs cas de figure possibles. Si vous êtes salarié(e) en CDI, c’est le calcul le plus facile. Il suffit de se rapporter à sa dernière fiche de paie du mois de décembre et d’observer le cumul net imposable inscrit tout en bas.

      Vous êtes en CDD ? Ça se complique un peu, mais rien n’est impossible ! Si vous êtes dans le public et que vous justifiez de 3 années d’ancienneté, vous êtes bon. Dans le privé, idem c’est la stabilité des revenus qui compte, et témoigner de 3 années sans chômage rassurent les banques. Si vous achetez en couple et qu’au moins l’un de vous est en CDI, cela facilite grandement les choses.
      Chef(fe) d’entreprise, auto-entrepreneur, intermittent(e) ? Là aussi, c’est la même règle, il faut pouvoir justifier de 3 ans de salaires réguliers. On l’aura compris, les banques n’aiment pas prendre de risque et le premier job, c’est de les rassurer concernant vos revenus.

      Après, on ne vous apprend rien si on vous dit que plus gros salaire = plus grosse capa. MAIS cela ne fait pas tout et il y a d’autres leviers sur lesquels jouer pour savoir combien on peut emprunter.

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      Comment l’apport influe sur ma capacité d’emprunt ?

      On a coutume de dire que si l’on veut séduire son banquier et décrocher ce crédit immo qui nous tente tant, il vaut mieux pouvoir mettre un apport sur la table. La règle, c’est au moins 10% d’apport. Et quand on dit “au moins”, c’est parce que les banques aiment avoir des garanties et s'assurer que vous avez préparé votre projet en amont et donc constitué un apport.
      Sauf que bien sûr, ramené à un bien évalué à 300 000 euros, cela fait une coquette somme : entre 60 et 90 000 euros. Peut-être avez-vous prévu le coup depuis belle lurette, épargnant avec application depuis plusieurs années sur un produit tel qu’un Livret A, un PEL ou un CEL. Ou peut-être pouvez-vous bénéficier d’un coup de pouce et d’une donation familiale pour booster votre apport.

      Vous pouvez aussi englober tous les frais dans votre crédit (y compris les frais de notaire) et emprunter à hauteur de 110 %. Ce n'est pas ce que préfèrent les banques, mais toujours possible.

      Sachez que l’apport a plusieurs impacts sur la capacité d’emprunt. Comme on l’a vu plus haut, c’est d’abord un facteur de réassurance pour la banque. Deuzio, l’apport joue sur le montant que l’on souhaite emprunter. Si on souhaite acheter un bien à 300 000 euros mais qu’on peut déjà en payer une partie, cela réduit mécaniquement le montant du crédit. Tertio, un solide apport peut vous aider à négocier un taux plus avantageux (et donc réduire le coût total du crédit).

      Pour savoir combien emprunter avec apport, jetez un œil à notre simulateur complet qui vous aidera à mieux cerner vos possibilités.

      Mais attention, tout expert - qu’il soit courtier ou banquier - vous le dira, il n’est jamais bon de mettre toutes ses billes dans le même panier. Et on vous conseillera toujours de conserver un peu d’épargne (dite “résiduelle”), pour pallier d'éventuels coups durs ou pour réaliser d’autres projets.

      Emprunter sans apport, quelle différence ?

      Vous avez repéré l'appartement de vos rêves. C'est simple, vous vous y voyez déjà. Vous imaginez déjà la vue depuis le balcon, les soirées entre amis dans ce salon cosy qui pourrait bien devenir le vôtre... En bref : tout semble parfait. À un détail près. Vous n'avez pas d'apport, et c’est là que le bât blesse. Du moins, c'est ce que vous pensiez.

      Rassurez-vous, votre projet ne va pas forcément tomber à l'eau. En revanche, l’absence d’apport peut avoir quelques conséquences non négligeables parmi lesquelles :

      • Un taux d’intérêt plus élevé : Malheureusement, les banques considèrent les emprunteurs sans apport comme plus risqués, ce qui peut se traduire par des taux d'intérêt plus élevés.

      • Un emprunt total plus élevé : Sans apport, le montant que vous devez emprunter est plus élevé, ce qui affectera le coût total du prêt. Des remboursements mensuels plus élevés peuvent également peser sur votre budget.
      • Des négociations plus compliquées : Avec un apport, vous avez davantage de marge de manœuvre pour négocier les conditions du prêt, comme le taux d'intérêt ou les frais de dossier. Sans apport, ce sera plus difficile.

      Pour savoir combien emprunter sans apport, utilisez notre simulateur d’emprunt immobilier dédié.

      Combien je peux emprunter selon la durée du crédit ?

      Autre levier pour connaître (et augmenter) sa capacité d’emprunt : la durée du crédit. Mais comment elle impacte le montant que je peux emprunter ? Pour comprendre, voilà un petit tableau comparatif pour un couple souhaitant emprunter à 2 avec des revenus nets mensuels s’élevant à 4 500 euros nets avant impôts.

      Durée Montant empruntableTaux d’intérêt estimé Montant des mensualités
      15 ans202 708 €3,34 %1 575 €
      20 ans248 890 €3,42 %1 575 €
      25 ans284 765 €3,55 %1575 €

      *Taux du marché observés par Pretto, en octobre 2024.

      Augmenter la durée du prêt permet donc de gonfler sa capacité d’emprunt. Revers de la médaille, le crédit coûtera plus cher.

      Envie de faire le test avec vos propres revenus ? N’hésitez pas à faire la simulation !

      Combien peut-on emprunter pour une maison sans dépasser le taux d’endettement ?

      Autre facteur à prendre en compte pour savoir combien on peut emprunter : le taux d’endettement. Fixé par le Haut conseil pour la stabilité financière (HCSF), il plafonne le montant du crédit à 35 % de vos revenus (assurance incluse). Ainsi, il faut que le coût total de votre prêt ou TAEG, qui inclut les mensualités, les intérêts, les frais de garantie et d’assurance) ne dépasse pas ce ratio, sinon quoi il faudra revoir sa copie (en ajoutant un peu d’apport, en rallongeant la durée du prêt ou encore en visant un bien moins cher, pour faire baisser la note).
      Pour évaluer facilement et rapidement votre taux d’endettement, on vous recommande d’utiliser notre calculette. Sinon on vous donne la formule :

      Parmi les charges, on inclut les loyers (si on est locataire) ou les mensualités de crédit (si on est propriétaire), les crédits en cours, pension alimentaire etc. Côté revenus, on englobe les salaires, dividendes et autres revenus locatifs (pris en compte à hauteur de 70 %).

      Comment les taux impactent le montant que je peux emprunter ?

      On finit avec LE sujet qui passionne : la hausse des taux immobiliers. Suivant les périodes, tout le monde y va de son petit commentaire pour trancher si oui ou non vous avez eu un bon taux. Encore une fois, on vous donne un petit cas concret pour comprendre comment les taux déterminent combien on peut emprunter.

      Si votre mensualité maximum est de 1 000 € par mois, combien pouvez-vous emprunter en fonction des taux ?

      Montant empruntableTaux
      180 311 €3%
      172 426 €3,5%
      165 022 €4%

      *Capacité d’emprunt sur 20 ans, hors assurance.

      Faut-il mieux emprunter seul ou à deux ?

      Combien je peux emprunter seul ?

      Si vous êtes célibataire, vous pouvez emprunter pour un achat immobilier, bien que votre budget puisse être plus restreint qu'un couple empruntant ensemble. Alors combien peut-on emprunter seul ?

      Pour les banques, que vous soyez seul ou en couple, vos ressources financières jouent un rôle déterminant. Des revenus élevés suggèrent une meilleure capacité de remboursement. C’est un fait : un salaire important et une stabilité professionnelle renforcent votre dossier de prêt. Cependant, ces critères ne suffisent pas à eux seuls. Les banques prennent également en compte votre mode de vie pour évaluer le rapport entre vos revenus et vos dépenses.

      Pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’emprunteur seul, vous devez respecter ces conditions :
      • Votre taux d'endettement doit être inférieur à 35 % ;
      • Vous devez disposer d'un montant minimum pour couvrir vos dépenses essentielles, appelé « reste à vivre ». Pour un adulte seul, ce montant doit être compris entre 700 et 1 000 €. Si vous avez un enfant, le reste à vivre est compris entre 300 et 500 €. Si vous achetez seul avec un enfant à charge, votre reste à vivre doit se situer entre 1 000 et 1 500 €.

      Combien je peux emprunter en couple ?

      Le montant qu'un couple peut emprunter pour un prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs clés. Si les deux partenaires sont prêts à s’engager sur 25 ans, voire moins en fonction des prêts contractés, les banques vont évaluer la capacité d'emprunt du couple en prenant en compte leurs revenus combinés, leur taux d'endettement et leur reste à vivre. Le taux d'endettement ne doit également pas dépasser 35 %, tout comme un emprunteur célibataire.
      Un couple avec des revenus stables et élevés pourra donc emprunter davantage. Les banques considèrent par ailleurs les charges existantes, comme les prêts en cours, et prennent en compte la durée du prêt envisagé.

      Pour déterminer combien peut-on emprunter en couple, les banques réalisent une évaluation détaillée de leur situation financière et de leurs perspectives à long terme.

      Envie d’aller plus loin ? N’hésitez pas à solliciter l’aide de l’un de nos courtiers. Il saura vous conseiller pour optimiser votre capacité d’emprunt et vous accompagner dans la réalisation de votre projet.

      Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

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