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Calcul du taux d'endettement : simulation et formules

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Vos revenus
Salaire net mensuel
Revenus fonciers
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Définition du taux d'endettement

Le taux d’endettement s’exprime en pourcentage. Il représente le rapport entre vos charges et vos revenus. Concrètement, un taux d’endettement à 35 % signifie que vos charges représentent le tiers de vos revenus.

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Pourquoi est-il important ?

Il fait partie des critères inévitables de l’étude de votre dossier, afin d’éviter le surendettement. Mais il est aussi à mettre en perspective avec d’autres critères, comme le reste à vivre ou le saut de charge, qui évaluent votre capacité à gérer le changement de budget.

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L'avis d'expert

Le taux d’endettement prend en compte la totalité de vos crédits. Si vous remboursez encore un crédit, posez-vous la question de savoir si vous pouvez le solder avant de démarrer vos recherches de financement.

Nos autres simulateurs immobiliers
Le calcul de votre taux d’endettement est un incontournable du crédit, que vous ayez simplement formulé le projet d’acheter ou que vous soyez déjà engagé dans une démarche de recherche de prêt immobilier. C'est pourquoi nous vous proposons une simulation de votre taux d'endettement parmi nos calculettes de prêt.

Le taux d’endettement : un nouveau frein ?

Factuellement, la réponse est oui ! Mais l’objet de cet outil établi dans le Code de la consommation et révisé au gré des normes Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) a toujours été de protéger les consommateurs du surendettement.

Le calcul du taux d’endettement est simple : les mensualités de vos différents crédits en cours (assurances incluses) ne doivent pas excéder 35 % de vos revenus nets avant impôt. En clair, prenez ces mensualités et divisez-les par le montant de votre salaire. Si le résultat est supérieur à 0,35, nous pourrions rencontrer des difficultés. S’il est inférieur, vous avez notre feu vert !

Mais s’il est à l’orange ? Qu’on se rassure tout de suite, les choses sont bien faites ! Le HCSF a toujours offert aux banques une marge dérogatoire. Ainsi, 20 % de leurs dossiers peuvent s’affranchir d’un taux d’endettement à 35 %. Attention, tout de même, 70 % de ces dérogations doivent être consacrées aux financements de résidences principales.

Bon à savoir

En janvier 2021, le HCSF, a recommandé une hausse du taux d'endettement maximum autorisé, passé de 33 à 35 %. Par ailleurs, la durée d'emprunt a également été allongée, de 25 à 27 ans.

C'est une bonne nouvelle pour vous puisque cela signifie qu'à situation égale, vous pouvez emprunter plus !

Néanmoins, cette règle stricte peut être ajustée en fonction des particularités de votre situation. Si vous êtes au-delà du taux maximum recommandé, il faudra que vous preniez le temps de mettre en valeur les points forts de votre dossier pour faciliter votre demande de prêt (épargne importante, revenus en croissance par exemple).

L'accompagnement d'un courtier immobilier en ligne sur ces points vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté.
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Comment calculer un taux d’endettement ?

Vous vous en doutez, plusieurs critères sont à prendre en compte pour faire la simulation de votre taux d’endettement. Voici la liste.

Commençons par vos revenus…

  • Votre salaire : Si vous êtes salarié, le calcul dépend de votre ancienneté. Vous êtes dans votre entreprise depuis moins d’une année civile ? Reprenez le montant brut annuel indiqué sur votre contrat de travail, divisez-le par 12 pour connaître votre salaire mensuel, puis retranchez 25 % (si vous êtes cadre) ou 22 % (si vous ne l’êtes pas) pour passer du brut au net. Vous êtes dans votre entreprise depuis plus d’une année civile ? Reprenez le montant de votre cumul net imposable inscrit sur votre bulletin de salaire de décembre dernier. Si vous ne percevez pas de prime ou très peu, divisez-le simplement par 12. Si vous en percevez régulièrement, revenez à la première méthode !
  • Vos primes (si vous avez au moins 3 ans d’ancienneté): Moyennez-les sur les 36 derniers mois et ajoutez ce résultat à votre salaire. Attention, nous parlons ici des primes récurrentes, pas d’une éventuelle prime Macron que vous n’auriez perçu qu’une fois !

  • Les revenus que vous percevez en tant qu’entrepreneur : Moyennez vos bénéfices (et vos éventuels dividendes) sur les 36 derniers mois. Attention, si votre entreprise justifie de moins de trois ans d’existence, vous serez difficilement éligible à un crédit immobilier. Les banques se montrent attentives à la bonne santé financière de votre activité. Le mieux reste donc toujours de nous consulter avant de vous lancer.

  • Vos revenus fonciers : Si vous avez la chance d’en percevoir ou s’ils concernent un projet d’investissement locatif, les banques ne retiennent que 70 % de leur montant (afin de considérer vos taxes foncières, vos charges de copropriété et vos éventuelles vacances locatives). À noter que pour des loyers prévisionnels, il vous faudra requérir des estimations auprès de deux agences immobilières et ne retenir que la plus basse des deux. Ça pique, mais c’est comme ça !

… Sans jamais négliger vos charges !

  • Vos crédits en cours : Il faut tenir compte des mensualités si vous n’avez pas vocation à les solder avant d’initier votre opération. Vous devrez aussi considérer votre mensualité de crédit immobilier à venir. Ne l’oubliez pas !
Bon à savoir
Vos encours de prêts actuels pèsent sur votre endettement ? Nous serions ravis de vous aider à vous désendetter en étudiant la possibilité d’un rachat de crédit
  • Votre loyer actuel

  • D’éventuels loyers résiduels : Une place de parking ou le loyer de votre appartement, si vous en êtes locataire et que nous ne finançons pas votre nouvelle résidence principale. En revanche, pas de facture énergétique ou d’assurance habitation dont vous devriez tenir compte. À ce sujet, vous serez tranquille !

  • Une pension alimentaire à verser : Elle est comptabilisée dans vos charges.

Quelles sont les astuces pour réduire mon endettement ?

Malgré des calculs précis et révisés, votre endettement demeure toujours un peu haut ? Pas de panique, plusieurs leviers devraient pouvoir vous aider à le réduire.

  • Allonger la durée de votre emprunt peut être la bonne solution si vous visiez un crédit d’une durée inférieure à 25 ans. La bonne nouvelle, c’est que la plupart des prêts immobiliers sont modulables. Ainsi, dès que vous serez en capacité de rembourser un peu plus, vous pourrez choisir d’allonger la durée de votre prêt afin d’en réduire la durée (et le coût des intérêts) !
  • Augmenter votre apport vous permettra d’emprunter moins et donc de réduire votre endettement. Il y a parfois des pistes auxquelles on ne songe pas immédiatement, telles que l’épargne salariale (qui peut le plus souvent se débloquer en cas d’achat d’une résidence principale) ou les donations familiales (qui bénéficient le plus souvent d’importantes exonérations d’impôt). À ce sujet, nous serions heureux de vous conseiller.
  • Faire racheter vos crédits en cours, si vous en avez, vous permettra peut-être d’augmenter leur durée et donc de réduire les mensualités. Il s’agit d’un excellent moyen de se désendetter. Cependant, vous devrez bien noter qu’accroître la durée de vos remboursements fera mécaniquement monter le coût de vos intérêts. Comptez sur nous pour vous aider à faire le calcul !

Exemple de calcul du taux d'endettement

Prenons l'exemple d'un foyer qui possède des revenus s’élevant à 4000 € par mois. Sur ces 4000 €, 3500 € sont issus du salaire net mensuel et 500 € de revenus fonciers.

Ce foyer a un projet de prêt avec des mensualités de 1200 € par mois. À cela s’ajoutent 300 € de charges mensuelles (voiture, téléphone etc).

Le calcul du taux d'endettement se fait comme suit : (300 + 1200) / (3500 + 500) = 1500 / 4000 = 0,375. On multiplie ce résultat par 100 et on arrive à un taux d'endettement de 37,5 %. Ce qui est au-dessus du taux d'endettement maximal de 35 %.

Afin de ne pas être en situation de surendettement et de pouvoir emprunter, le foyer doit réduire son taux d'endettement. Cela peut passer par des mensualités moins élevées. Si le montant des mensualités descend à 1100 € par mois alors le taux d'endettement descend à 35 % pile. Mais cela peut aussi se compenser par une baisse des charges fixes.

Le taux d’endettement, c’est tout ce qui compte ?

Vous maîtrisez la notion d’endettement sur le bout des doigts et votre projet rentre parfaitement dans les clous ? Voilà une excellente nouvelle ! Cependant et dans le cadre de son étude du risque, votre futur banquier devra considérer deux autres points : votre reste à vivre et la marge hypothécaire de votre opération. Éclairons-les afin qu’aucun dernier obstacle ne se dresse sur votre route.

Le reste à vivre

Le reste à vivre est la somme dont vous disposez chaque mois pour faire vivre votre foyer, après perception de vos revenus et déduction de vos charges (primes d'assurance voiture et habitation, abonnements divers...). Bonne nouvelle, le HCSF ne fixe pas son montant et permet ainsi à chaque banque de le déterminer. En moyenne, il vous faudra donc considérer que 700 euros par adultes et 400 euros par enfant environ sont attendus pour vous rendre éligible à l’emprunt.

Exemple

Si votre famille est composée de deux adultes et de 2 enfants, votre reste à vivre devra être au minimum de 2 100 €, soit 2 x 700 + 2 x 400.

Imaginons que votre foyer dispose de salaires mensuels de 3 000 € net. Selon le taux d'endettement à 35 %, vous pouvez supporter des mensualités de 1 050 €. En revanche, si l'on couple cela au reste à vivre, la banque va certainement refuser l'endettement maximum car vous vous situez en-dessous du niveau attendu (3 000 - 1 050 = 1 950).

La marge hypothécaire

La marge hypothécaire correspond à la différence entre le prix du bien que la banque finance et la somme qu’elle vous prête pour le financer. L’objectif pour la banque est, au minimum, que cette marge ne soit pas négative (en clair, le banquier vous prêtera rarement plus que la valeur du bien, ce que vous auriez pu souhaiter pour vous acquitter de vos frais de notaire). Ainsi, si la banque doit un jour faire jouer la garantie prise sur votre acquisition, elle doit éviter de perdre de l’argent dans le cadre de cette opération.

Parce que nos clients sont les mieux placés pour parler de nous, n'hésitez pas à consulter leurs avis.

FAQ

Comment se calcule le taux d’endettement ?

Pour faire la simulation de votre taux d'endettement, divisez le montant de vos charges par celui de vos revenus mensuels nets imposables. Si cela vous semble simple sur le papier, encore faut-il analyser précisément ses revenus et ses charges. Nous serions évidemment heureux de nous en charger pour vous. Et – cerise sur le gâteau – ça ne vous coûtera pas un euro. On prend rendez-vous ?

Pourquoi faut-il calculer son taux d’endettement ?

Les banques ont pour obligation réglementaire de respecter le taux d’endettement fixé par le HCSF (Haut conseil pour la stabilité financière). Ainsi, si votre dossier présente un endettement supérieur à 35%, elles ne seront pas en mesure de l’instruire (même si elles disposent parfois d’un pouvoir dérogatoire). Sans une parfaite connaissance de votre taux d’endettement, vous risqueriez donc de vous lancer dans un achat immobilier que vous n’auriez pas l’opportunité de finaliser. À ce sujet, comptez sur notre accompagnement, dès votre première simulation, pour vous permettre d’acquérir vos murs en toute sérénité, sans avoir à y foncer tête baissée !

Comment réduire son taux d’endettement ?

Malgré tous vos calculs, votre endettement semble encore trop élevé ? Allonger la durée de votre prêt, augmenter votre apport, faire racheter vos crédits en cours ou patienter le temps de voir votre salaire augmenter : nombreuses sont les solutions qui s’offrent à vous et vous permettront de réduire ce taux. À vous de choisir celle qui vous apparaîtra la plus opportune. Nous serons heureux de la valider à vos côtés.
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