Est-ce que ça coûte vraiment plus cher d’acheter à Bordeaux près des meilleurs établissements scolaires ?

Quand on parle immobilier, la localisation est LE facteur clé dans la fixation des prix. À Bordeaux, capitale dynamique de la Nouvelle-Aquitaine, un facteur de plus pourrait faire pencher la balance pour les familles : la proximité des collèges et lycées les mieux cotés. Avec une flopée d’établissements de renom, la ville attire, mais est-ce que vivre à deux pas de ces écoles influence vraiment le prix de l’immobilier ?

À Bordeaux, il y a un avant et un après l’ouverture de la LGV. En tout cas en ce qui concerne le marché de l’immobilier. Du jour au lendemain, la capitale girondine se trouve à seulement 2h04 de Paris (contre 3h15 jusqu’ici). Ce bond non négligeable a rapproché les Parisiens fortunés de la mer et de la montagne, mais éloigné les Bordelais les moins aisés de leur ville.

L’attractivité de Bordeaux a, de plus, été renforcée par les confinements et la banalisation du télétravail, permettant à des familles parisiennes et d’ailleurs de venir s’y installer. De fait, cette hausse de la demande a fait grimper les prix, sachant que les offres demeurent rares…

En novembre 2016, Meilleurs Agents annonçait une hausse de 3,6% des prix de l’immobilier bordelais sur l’année écoulée.

À peine trois ans plus tard, en mai 2019, Se Loger constatait une envolée bien plus marquée : +16,2 % en 2018, après +10,7 % en 2017). Si l’année 2019 a connu un ralentissement, une hausse de 3,8% était bien enregistrée.

En 2022, une analyse de MeilleursAgents pour BFM Immo révélait que les prix des biens bordelais avaient pris 329% en 20 ans, "soit des tarifs 4 fois plus chers avec un prix observé en 2002 de 1 150 euros/m² contre 4 866 euros/m² en 2022".

Vous l’aurez compris, l’immobilier bordelais se porte plutôt bien et même si avec la crise de l’immobilier, les prix ont globalement baissé, ils restent peu accessibles, restons lucides !

Prenons les 20 collèges et lycées parmi les plus cotés de Bordeaux. Certains établissements privés sont à la fois des écoles, collèges et lycées voire peuvent même proposer de poursuivre le cursus scolaire en études supérieures. On remarque qu’ils sont majoritairement situés dans les zones prisées et donc onéreuses de Bordeaux.

En revanche, les quartiers un peu plus éloignés bien qu’en développement (Bacalan), et la rive droite (La Bastide), affichent encore des prix plus accessibles, même s’ils ne bénéficient pas directement de l’attraction des établissements de prestige (un seul à La Bastide).

Une étude de Wüest Partner datant de 2023 et menée dans les grandes villes françaises sur six années montrait qu’un logement situé à proximité d’un établissement de renom pouvait voir son prix majorer de 2% à 10% comparativement à un autre identique mais dont la sectorisation scolaire diffère. Cet écart de prix se remarquait surtout avec les habitations proches des lycées.

À Bordeaux, le prix des transactions augmentait de 13% pour un bien situé à moins de 500 mètres d'un établissement enregistrant un taux de réussite au bac supérieur à 90%. Ce prix varie de 6% lorsqu’un logement se situe à moins de 500 mètres d’un lycée comparativement à un autre éloigné de plus de 500 mètres. Quant aux collèges, l’écart est un peu plus faible, l’étude Wüest Partner estime en effet que le "collège est considéré comme une étape moins importante dans le parcours scolaire d’un enfant, notamment par rapport au lycée, les parents sont donc moins exigeants vis-à-vis de sa réputation."

Chez Pretto, nous nous sommes prêtés à une expérience en nous basant sur le comparateurs de prix des biens immobiliers de Meilleurs Agents. Nous avons consulté le tarif moyen de maisons situées à environ 500 mètres de l’établissement scolaire ciblé.

Voici nos observations.

Globalement, lorsque l’on s’éloigne de l’établissement scolaire, il est vrai que les tarifs baissent, mais l’écart reste faible. Nous avons réalisé plusieurs estimations, toujours à environ 500 mètres autour de l’école, mais en avons retenu une seule, lorsque le prix au mètre carré s’avérait en-deçà de celui proche de l’établissement en question. Nous avons néanmoins remarqué que le coût d’une maison avait tendance à rester identique voire à augmenter dans un quartier grandement pourvu d’écoles primaires et secondaires (même à environ 500 mètres de l’établissement cible) là où les lieux relatifs aux tarifs plus bas que nous avons retenus s’en trouvent plus éloignés. Vous nous suivez toujours ?

Néanmoins, il est important de souligner que la majorité des établissements (en particulier les écoles privées) sont installés depuis de nombreuses années voire plusieurs siècles à Bordeaux, bien avant que les prix actuels flambent. Les écoles se sont-elles établies en connaissance de cause dans des zones déjà plébiscitées des familles ou est-ce plutôt l’inverse ? Peut-être un peu des deux finalement. Le fait est qu’aujourd’hui, à Bordeaux et à proximité d’un établissement de standing, le prix moyen au mètre carré est généralement plus élevé que dans les quartiers plus populaires et/ou que ceux qui comportent moins d’écoles de renom.

Moralité : oui, cela coûte plus cher d’acheter à Bordeaux près des meilleurs établissements scolaires. Que ce soit pour y vivre ou pour y investir, n’hésitez pas à bien étudier le marché et à tenir compte de l’évolution des prix dans les différents secteurs de la capitale bordelaise !