Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?
Vous avez fait une offre d'achat qui a été acceptée par le vendeur ? Félicitations, votre achat immobilier vient de faire un bond en avant ! Cependant, de nombreuses étapes vous attendent encore, et la première d'entre elles est la signature de l'avant-contrat.
Envie d’en savoir plus ? Pour quel contrat devez-vous opter ? On vous explique tout !
Définition de la promesse unilatérale de vente
Aussi appelée simplement promesse de vente, elle engage, en théorie, une seule des deux parties : le vendeur.
Celui-ci s’engage à vous céder son bien immobilier à un prix défini entre vous. Il vous donne l’exclusivité par rapport aux autres acheteurs potentiels, sur une période donnée (en général 2 ou 3 mois).
Cela implique pour le vendeur, qu’il ne pourra pas retirer son offre durant cette période, ni faire la proposition à un autre acquéreur potentiel sauf si l’acquéreur lève l’option, c’est-à-dire qu’il décline sa volonté de poursuivre la vente.
A défaut, le vendeur engagerait sa responsabilité et pourrait être condamné au paiement de dommages et intérêts allant jusqu’à 20 % du prix de vente.
Par contre, s’il souhaite se rétracter après la levée de l’option, en tant qu’acquéreur, vous pourrez demander la vente forcée du bien auprès du Tribunal de Grande Instance.
Dans les faits, les notaires pratiquent en grande majorité la promesse unilatérale de vente. Il n'y a pas de justification spécifique, il s'agit plutôt d'une question d'usage.
Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente est ce qu'on appelle un acte notarié, ce qui signifie que le notaire y appose également sa signature.
Cela ne veut pas forcément dire qu'en signant une promesse de vente, les démarches vont être plus longues, tout dépend des disponibilités du notaire.
La promesse unilatérale de vente implique une déclaration auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature. C'est au notaire de s'occuper de cette déclaration ; en revanche, elle implique un coût de 125 € à la charge de l'acquéreur.
Définition du compromis de vente
Cela signifie que les deux parties s'engagement de manière équivalente. Du point de vue de la loi, on dit même que “le compromis vaut vente”.
Comme dans le cas d’une promesse unilatérale, le vendeur ne peut plus accepter d’autres offres, mais le vendeur s'engage lui aussi à aller au bout de la vente.
Cela veut dire que si l’une des deux parties décide de se rétracter, l’autre partie peut exiger une vente forcée devant la justice ou bien que des dommages et intérêts soient versés.
Là aussi, afin de rassurer le vendeur, il est d'usage de laisser un dépôt de garantie correspondant à 10 % du prix du bien.
Dans la majorité des cas, ce montant ne sera de toute façon pas encaissé par le vendeur directement, mais il sera placé sur un compte séquestre par le notaire ou l'agent immobilier, qui en sera garant tant que la vente n'est pas conclue.
A la différence de la promesse unilatérale de vente, le compromis ne nécessite aucun enregistrement et ne génère donc aucun frais.
Etant donné que le compromis n'implique aucun acte administratif, les agents immobiliers ont tendance à opter pour ce type d'avant-contrat.
Dans la pratique, signer un compromis ou une promesse de vente ne fait que peu de différence pour vous, acheteur. Le choix de tel ou tel avant-contrat dépend plutôt du professionnel devant lequel vous le signez
Pourquoi opter pour la promesse de vente plutôt que le compromis ?
La promesse de vente peut séduire car elle laisse une plus grande liberté aux deux parties. Elle permet à l’acheteur de réserver le bien qu’il souhaite de façon exclusive durant un délai donné.
En apparence défavorable pour le vendeur, la promesse de vente est généralement assortie d’une indemnité d’immobilisation qui sera par la suite conservée par ce dernier si l’acheteur se désiste.
Cependant, rappelons-le : la vente n’est pas juridiquement conclue. Vous l'aurez compris, dans la pratique, il s’agit d’une liberté toute relative car elle implique des pénalités financières :
Pour l'acheteur, il s’agit du montant immobilisé (que vous réglez également avec le compromis de vente)
Pour le vendeur, ce sont des dommages et intérêts allant jusqu’à 20 % du prix.
L'avantage principal réside dans la résolution du conflit si l'acheteur renonce à l'achat. En effet, le vendeur retrouve sa liberté de vendre automatiquement en cas de rétractation de la part de l'acheteur. Avec un compromis de vente, c'est plus compliqué : le vendeur doit le faire constater, ce qui implique des démarches et retarde le moment où il peut remettre le bien en vente.
Dans les faits, il est rare d'en arriver à de telles extrémités : la très grande majorité des avants-contrats débouchent sur la vente.
Faites donc confiance au professionnel qui vous accompagne, qu'il s'agisse du notaire ou de l'agent immobilier !
Promesse de vente ou compromis, deux documents très semblables
La rédaction des conditions suspensives
Pour aller plus loin : Pour tout savoir des conditions suspensives
Le dépôt de garantie
Comme nous l'avons dit plus haut, la signature de l'avant-contrat implique le paiement d'un dépôt de garantie.
Cet acompte n'est pas obligatoire, mais il est d'usage et il sera difficile d'y échapper. Vous pouvez négocier le montant, mais sans demande expresse de votre part, sachez que vous déposerez une somme équivalent à 10 % du prix de vente.
Le délai de rétractation
Après la signature de l'avant-contrat, en tant qu'acheteur, vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours pour sortir de la vente sans justification. Le vendeur ne dispose pas de ce droit.
Si vous avez signé une offre d'achat mais que vous décidez finalement de ne pas vous engager, il vous suffit de prévenir le vendeur et son notaire. Dans les faits, personne n'a d'intérêt à rédiger un avant-contrat et à le signer si vous savez que vous allez renoncer à la vendeur au cours des 10 jours de réflexion.
Le délai de rétraction court dès le lendemain du jour où vous avez l'avant-contrat en main-propre.
Par exemple, si vous avez signé devant un notaire le 12 du mois, le délai court à partir du 13, et vous avez jusqu'au 22 à minuit pour sortir de la vente.
Tableau récapitulatif des différences entre le compromis et la promesse unilatérale de vente
| Compromis de vente | Promesse de vente | |
|---|---|---|
| Qui est engagé ? | Le vendeur et l'acquéreur | Le vendeur uniquement |
| Tarif | 0 € | 125 € |
| Dépôt de garantie | oui | oui |
| Délai de rétractation | 10 jours | 10 jours |
| Conditions suspensives | oui | oui |
| Possibilité de proroger | oui | oui |
| En pratique | Majoritairement rédigé par les agents immobiliers | Majoritairement rédigé par les notaires |
Dans une promesse de vente, le vendeur réserve une option d’achat à l’acheteur contre un montant d’immobilisation.
Dans un compromis de vente, les deux parties s’engagent formellement à conclure la vente.
Dans les faits, la différence entre les deux avant-contrats est minime et dépend des usages entre la signature devant le notaire ou devant l'agent immobilier.
Questions - Réponses
Qu’est ce qu’un compromis de vente ?
Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur déterminent ensemble le prix de vente. Juridiquement, le compromis vaut une vente.
Qu’est ce qu’une promesse de vente ?
Dans la promesse de vente, le vendeur s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. L’acheteur a ensuite un délai allant jusqu’à 3 mois pour faire son choix et apporter une réponse définitive.
Pourquoi opter pour une promesse de vente plutôt qu’un compromis ?
En tant qu’acheteur, il est mieux pour vous de signer une promesse plutôt qu’un compromis, car cela vous laisse davantage de libertés ainsi qu’une porte de sortie si vous changez d’avis !
