Acheter ou louer sa résidence principale : comment choisir ?

« Vaut-il mieux acheter ou louer ? », vaste question et pourtant cruciale, puisque l’immobilier constitue le plus gros budget des ménages en France. Qui n’a jamais entendu, dit ou même pensé : « Louer, c’est jeter son argent par les fenêtres : autant acheter pour avoir quelque chose à soi ».

Et c'est vrai, les frais sont constitués en majeure partie par le loyer, mais pas uniquement.

Si vous êtes passé par une agence pour la location de votre bien, vous avez dû payer des frais d’agence. Ces frais pouvaient atteindre des montants exorbitants mais depuis 2014, la Loi Alur plafonne les frais d’agence en fonction de la zone géographique et de la taille du logement.

Ce n’est pas un coût à proprement parler puisque vous la récupérerez en quittant votre logement, mais cette somme est indisponible tout au long de l’occupation de votre logement. Vous ne pouvez donc pas placer cet argent et en tirer des bénéfices.

Chaque année, propriétaires et locataires doivent payer des impôts locaux dont la taxe d’habitation. Vous devez payer cette taxe au 1er janvier de chaque année. Elle est calculée selon la valeur locative du bien, et le nombre de personnes à charge selon vos revenus. Avec le projet du président Macron, une suppression progressive de la taxe d'habitation s'applique selon les revenus. À partir de 2023, plus aucun foyer ne paiera de taxe d'habitation sur sa résidence principale.

Il ne faut pas oublier les assurances habitation, qui vous couvrent en cas d’incendie, accident, catastrophe naturelle.

En plus des coûts liés au bien immobilier lui-même, il faut prendre en compte l’ameublement pour les locations non-meublées, la location éventuelle d’une place de parking ou encore votre abonnement aux stationnements de votre quartier.

Ce qu’on cherche à calculer est la différence entre vos revenus et vos coûts.

Dans les revenus, nous prenons en compte la différence entre les mensualités d’un prêt immobilier et celle d’un loyer. Les coûts sont la somme de vos loyers et les dépenses liées au logement. On définit ainsi le gain locatif. C’est-à-dire la différence annuelle entre vos revenus issus d’un investissement alternatif et les coûts locatifs.

Ne vous inquiétez pas, nous vous avons préparé un exemple comparatif à la fin de l’article !

On a parlé des coûts liés à la location. Maintenant, déterminons les coûts réels liés à l’achat d’un bien immobilier. En plus des dépenses liées au crédit immobilier, il faut prendre en compte de nombreuses autres dépenses.

Par ailleurs, les propriétaires, comme les locataires, doivent avoir une assurance habitation pour vous couvrir en cas de litige pendant vos éventuels travaux ou pour vous couvrir en cas d’accident, incendie, catastrophe naturelle, vol etc…

En parlant de travaux, il ne faut pas en négliger le coût. Si vous souhaitez acheter un bien ancien, vous allez sûrement devoir réaliser des rénovations de mise aux normes et des travaux que l’on peut appeler de décoration.

Et enfin, il ne faut surtout pas oublier les impôts locaux : la taxe d’habitation et la taxe foncière. Les taxes d’habitation et foncière sont calculées en fonction de votre département, en pourcentage de la valeur locative de votre bien.

Pour résumer, l’achat de votre résidence vous coûte votre apport, vos mensualités de remboursement de prêt ainsi que les frais de notaire, de garantie et d’assurance, la taxe foncière, les travaux éventuels. A contrario, l’achat d’un bien immobilier peut vous rapporter au moment de la revente si votre bien prend de la valeur entre l’achat et la revente.

Vous gagnez alors : le prix de revente de votre bien auquel on retranche le capital restant dû à la banque ainsi que les éventuels frais de remboursements anticipés.

On peut alors définir le gain de l’achat par la différence entre les revenus issus de la revente et les différents coûts liés à l’achat. En définissant le gain locatif et le gain de l’achat, vous allez pouvoir savoir à quel moment il est rentable pour vous d’investir dans votre résidence principale.

Dans ce cas, le taux immobilier est donné à titre indicatif. Il ne s'agit pas des taux immobiliers en vigueur sur le marché à l'heure actuelle. En effet, les taux immobiliers varient régulièrement en fonction des fluctuations du marché.

Imaginons un ménage avec un loyer mensuel de 1 000 € à Paris vivant dans un 38 m². S’ils souhaitent acheter un appartement équivalent à celui qu’ils louent, ils vont débourser environ 340 000 €. Nous considérons le prix moyen du mètre carré à Paris à 9 000 €.

On suppose que le ménage a 10 % d’apport, soit 34 000 €. En empruntant sur 25 ans à un taux de 1,8 %, ils rembourseront alors 1 310 € par mois soit 310 € de plus que leur loyer actuel.

En continuant à louer, ce ménage peut placer 34 000 € (montant de l’apport) et 310 € par mois (montant des mensualités d’emprunt) sur un produit financier tel qu’un livret A, ou une assurance vie... Il faut donc étudier le manque à gagner en plaçant cet argent.

Dans cet exemple, on suppose que le taux rémunérateur sur l’épargne après déduction des impôts est de 2 %. Certes, louer ne rapporte rien à proprement parler, mais la location peut faire perdre moins d’argent que l’achat puis la revente en faisant des placements alternatifs.

En prenant un scénario positif sur le marché immobilier (augmentation annuelle des prix de vente de 1 %, ainsi qu’une augmentation annuelle des loyers de 1 %), alors le ménage a intérêt à acheter s’il prévoit d’occuper l’appartement au moins 9 ans.

Le coût final est donc de 80 059 € pour la location et de 79 404 € pour l'achat.

À la fin de la 9ème année, le ménage aura économisé 655 € s’il achète. Cet écart peut paraître faible mais se creuse au fur et à mesure des années : après 15 ans ils auront économisé 51 000 € par rapport à la location, et 177 000 € au bout de 25 ans !

Comme nous pouvons le constater sur le graphique ci-dessous, la rentabilité de l’achat est constatée quasiment dès l’achat. Nous avons pris en compte la somme des loyers sur la durée du crédit immobilier, c’est-à-dire 25 ans.

Et gardez en tête que chaque projet immobilier est différent !