Logement conventionné : définition et conditions d’éligibilité
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif pour générer un complément de revenus, bénéficier d’une réduction d’impôts tout en vous constituant un patrimoine ?
Dans cet article, nous allons d’abord passer en revue ce qu’est un logement conventionné, avant de parler des différents types de logements conventionnés qui existent et l’intérêt d’y souscrire.
Qu’est-ce qu’un logement conventionné ?
Le logement conventionné est régi par différentes réglementations de l’État. Dans les faits, le propriétaire n’est pas seul à devoir les respecter, puisque le locataire est aussi directement concerné.
Parmi les conditions, il y a d’abord le bail qui doit durer entre 6 et 9 ans. En outre, le loyer ne doit pas excéder un certain montant. Pour terminer, le locataire doit avoir des ressources plafonnées.
De son côté, l’État s’engage à proposer des déductions fiscales et à octroyer différentes sortes d’aides au loueur.
Types de logements conventionnés
Le logement conventionné existe en deux versions :
- L’APL (aide personnalisée au logement)
L’ANAH (Agence nationale de l’habitat)
Dans ce cas de figure, la signature de la convention se fait auprès de la préfecture du département. Concrètement, l’État s’engage à payer une partie du loyer. L’APL sera alors reversée au propriétaire. Le locataire, quant à lui, n’aura plus qu’à s’acquitter de la différence.
De son côté, l’ANAH propose des déductions fiscales sur les chiffres d’affaires fonciers. Toutefois, le pourcentage de déduction accordé diffère selon les revenus du locataire. Pour un loyer « très » accessible, il sera compris entre 50 et 70 %.
En revanche, si le montant est jugé intermédiaire, il sera seulement de 15 à 30 %. Il existe aussi un dernier cas où le pourcentage peut monter jusqu’à 85 %. Celui-ci prend uniquement effet si le propriétaire confie la gestion locative à une association ou à une agence immobilière à caractère social.
Parfois, il est difficile de savoir si votre logement est conventionné ou non. Si vous souhaitez le vérifier, il vous suffira d’approcher votre agence immobilière chargée de la gestion locative. Autrement, vous pouvez juste consulter votre contrat de bail.
Quelques critères seront absolument à respecter :
Le plafond du loyer, calculé au chaque mètre carré et différent selon les zones
Le plafond des ressources du locataire
L’interdiction de louer un logement conventionné à des personnes de la même famille
La durée du bail de 6 à 9 ans
Notez que le propriétaire n’a pas le droit de choisir lui-même le locataire. C’est le préfet qui le désignera. Toutefois, si le préfet n’en désigne pas un, le loueur est en mesure d’en choisir un dans la liste de candidats éligibles.
Le logement conventionné doit être loué nu, à titre de résidence principale (comme pour le Pinel). Cela veut dire que les résidents doivent y être au minimum 8 mois par an.
Même si les ménages modestes en sont la principale cible, le logis doit rester décent et respecter des critères de confort. Le nombre de pièces ne doit pas excéder de deux le nombre d’habitants.
Opter pour un logement conventionné est-il une bonne idée ?
Il est quelques fois difficile de comprendre le réel intérêt d’un logement conventionné. Vous découvrirez pourtant que ce contrat peut être à votre avantage.
Quels sont les avantages du logement conventionné ?
Pour le cas de l’APL, le fait que l’État prenne en charge une partie du loyer constitue une sécurité pour le loueur. En effet, grâce à cette aide, le locataire n’aura plus qu’à payer une somme réduite. Les risques d’impayés seront alors réduits.
Du côté de l’ANAH, cela allège grandement les propriétaires bailleurs. Les impositions de l’État sont parfois considérées comme lourdes (suivant les revenus après abattement des contribuables en question). De plus, la gestion peut être confiée à un organisme spécialisé, ce qui évite de nombreux tracas liés à la gestion.
Les avantages sont nombreux si le logement en question est encore neuf.
Les logements neufs ont notamment une consommation énergétique optimale. Ils sont notamment conformes aux normes de la Réglementation Thermique 2020.
En outre, les carences et vacances locatives sont généralement inférieures à celles de l’ancien !
La durée de la convention pour un logement conventionné
Vous savez déjà que le bail dure entre 6 et 9 ans. Mais celui-ci varie si vous prévoyez des travaux ou non. En l’absence de travaux, le seuil sera fixé à 6 années. Par contre, ce laps de temps peut être poussé jusqu’à 9 années si vous effectuez des rénovations ou des extensions.
Au terme de la location, le loueur a le droit de résilier le contrat. En revanche, il ne s’agit pas d’une obligation. Ce dernier doit écrire une lettre recommandée avec un accusé de réception. S’il ne le fait pas, la convention sera reconduite avec les mêmes dispositions.
Si vous envisagez de mettre en location un logement conventionné, notez bien que :
Le logement sera loué à des ménages avec des ressources modestes.
Vous bénéficierez d’aides financières et de déductions fiscales.
Le logis devra être décent.
Le contrat s’étalera de 6 à 9 ans, en fonction de la réalisation ou non de travaux.
