Comment faire l’estimation de sa valeur locative ?

Si vous possédez ou achetez un bien, vous avez soit l’option de l’occuper, soit de le faire fructifier en le louant. Dans ce second cas, vous devez vous poser la question de la valeur locative du bien que vous possédez.

La valeur locative d’un bien correspond au loyer annuel perçu par son propriétaire, en louant le bien sans période vacante et au prix normal du marché.

Il est donc utile de d’estimer correctement votre rendement locatif afin de fixer un loyer crédible et attractif, mais pas sous-évalué, pour vos futurs locataires, et cette valeur est aussi un indice de référence fiscale pour le trésor public.

Dans cet article, nous vous expliquons comment bien estimer la valeur locative de votre bien et dans quelles conditions la valeur locative du logement peut évoluer.

Quelles sont les caractéristiques du bien à prendre en compte ?

La valeur locative d’un bien est établie suivant 3 critères :

la catégorie du logement

Il y a plusieurs catégories (8), qui vont du logement délabré au logement de haut standing. Selon la catégorie à laquelle appartient le logement, il obtient donc une première note qui pondère les autres caractéristiques.

la superficie du logement

Elle concerne le métrage au sol, et les dépendances sont incluses dans ce calcul.

les éléments de confort

Des éléments de confort peuvent être une baignoire, un lavabo, un ascenseur, le gaz… Leur valeur est parfois traduite en mètre carrés (par exemple : une baignoire = 3 m2), qui sont ajoutés à la surface au sol.

De manière moins calculatoire, un expert qui fera une analyse de votre appartement ou autre bien immobilier afin d’en évaluer la valeur locative prendra en compte tout ce qui peut en déterminer l’attractivité : l’étage auquel se situe le bien, les avantages et inconvénients du quartier, la localisation, le degré d’entretien de l’immeuble… La situation du bien est également un critère important pour calculer le rendement locatif en fonction de la ville.

Le calcul de la valeur locative requiert donc d’assigner des valeurs et des pondérations à des éléments relativement aisés à quantifier, comme la superficie, mais aussi à des éléments plus difficiles à évaluer, comme le confort, l’attractivité de l’environnement,… Cela peut amener à des erreurs d’évaluation, et aussi à des changements constants.

C’est pourquoi il est important d’avoir des points de référence, comme l’encadrement des loyers.

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La valeur locative du logement peut-elle évoluer ?

L’encadrement des loyers

Dans les lieux où la demande en logements est forte, la valeur locative d’un logement peut donc fortement fluctuer. Afin d’éviter abus et instabilité, la loi encadre les loyers en zone tendue. Tout d’abord, pour savoir si votre bien se situe en zone tendue, vous pouvez vous utiliser le simulateur du service public.

Ensuite, il faut considérer où vous en êtes dans le processus de location : lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire fixe librement le prix du loyer.

Puis, lors du renouvellement du bail au même locataire, le loyer peut être réévalué s’il a été sous-évalué jusque là.

Pour prouver une sous-évaluation, le propriétaire doit être en mesure d’identifier au moins 6 loyers plus élevés, pour des biens comparables, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans des groupes d’immeubles similaires dans la même zone géographique.

Bon à savoir

Au moins deux tiers de ces références doivent correspondent à des biens loués aux mêmes locataires depuis au moins trois ans, et les références doivent être très précises. La majoration annuelle ne peut excéder 15% du coût réel des travaux d’amélioration, ni 50% de la différence entre le loyer estimé moyen par comparaison, et le loyer du bien considéré comme sous-évalué.

Le propriétaire doit faire la proposition de réévaluation au plus tard 6 mois avant la fin du bail.

Pour aller plus loin : L'encadrement des loyers à Paris

Evolution de la valeur locative en cas de changement de locataire

S’il y a départ d’un locataire et nouvelle mise en location, il y a deux cas de figure :

Tout d’abord, si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois, le loyer ne peut pas dépasser au dernier loyer fixé pour le précédent locataire. Néanmoins, lorsque le logement n’a pas été révisé les 12 derniers mois, le loyer peut être augmenté de la valeur de l’IRL (l’indice de référence des loyers, fixé annuellement). Des travaux effectués après le départ du précédent locataire et avant la mise en location peuvent justifier d’une augmentation de loyer supérieure à l’IRL.
Dans le cas où le logement n’aurait pas été loué au cours des 18 derniers mois, le bailleur n’est pas tenu de respecter cette règle et peut fixer le loyer comme il le souhaite.

Enfin, un élément à noter, en relation avec la valeur locative et l’IRL, est lié au caractère de référence fiscale de la valeur locative, qu’on avait évoqué au tout début. En effet, la base de calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation est la moitié de la valeur locative cadastrale. Or cette valeur est réévaluée chaque année, en fonction de l’inflation.

Cette revalorisation annuelle, correspondant à l’IRL, entraîne donc une hausse des impôts locaux chaque année : taxe foncière, taxe d'habitation sur la résidence principale et sur la résidence secondaire. Néanmoins, la taxe d'habitation sur la résidence principale est progressivement supprimée. En 2023, tous les foyers ne devraient plus payer cette taxe pour leur résidence principale.

A retenir

La valeur locative correspond au loyer annuel perçu pour un bien immobilier
Si vous êtes propriétaire, il vous faut l’évaluer lors de la première mise en location : elle dépend de la surface au sol du bien, de son confort, de son “standing” et de son attractivité générale. La valeur locative d’un bien est correctement évaluée lorsqu’elle correspond aux prix du marché et à celui de biens similaires
Une fois fixée pour le premier locataire, cette valeur est encadrée, afin d’éviter abus et fluctuations instables. Elle peut néanmoins changer chaque année, ainsi qu’à chaque changement de locataire
La valeur locative est aussi un indice de référence fiscale, qui régit les évolutions des impôts locaux, et fluctue donc légèrement en fonction de l’inflation