Rendement locatif : comment le calculer ?
Dans une perspective d’investissement, il est préférable de miser sur un bien avec un rendement élevé car cela vous permettra de rentrer le plus rapidement possible dans vos frais.
Pretto vous dévoile les règles pour calculer votre rentabilité locative et choisir le bien adapté à vos projets.
Définition du rendement locatif
Il s’agit d’un ratio établi entre les revenus tirés de votre bien et les frais engagés.
Exprimé en pourcentage, il peut constituer un outil décisionnel important si vous hésitez entre plusieurs biens à l’achat par exemple.
Comment calculer le rendement locatif ?
Trois types de rentabilité existent, vous offrant une vision plus ou moins fine de la qualité de votre investissement.
Si le rendement locatif brut vous donne un premier aperçu de la pertinence de votre investissement, il sera intéressant de le compléter par des calculs plus approfondis tels que le rendement locatif net ou la rentabilité dite “nette-nette”.
Rendement locatif brut
Pour avoir une première idée de la rentabilité du logement sur lequel vous avez des vues, vous pouvez calculer le rendement locatif brut.
Ce dernier prend uniquement en compte le prix du logement et le montant du loyer que vous percevrez chaque mois.
Pour établir le rendement locatif, il faut diviser le loyer annuel par le prix du logement et le multiplier par 100.
Vous achetez un logement à 100 000 € loué 450 € par mois. La rentabilité brute sera de (450 X 12)/100 000 X 100 = 5,4 %
Pour avoir une estimation la plus précise possible, n’oubliez pas d’intégrer le montant des frais d’acquisition afférents à votre achat.
Rendement locatif net
Le rendement locatif net vous donnera une estimation plus précise de la rentabilité du bien car il inclut les taxes et charges propres à toute activité de location telles que la taxe foncière et les charges non récupérables sur le locataire.
Si vous avez recours à un agent immobilier pour gérer la mise en location de votre bien, il faudra inclure les frais de gestion locative pour affiner votre estimation.
Afin de calculer le rendement locatif net, il faudra retrancher au loyer annuel le montant des taxes et des charges avant de diviser par le prix du logement et de multiplier le résultat obtenu par 100.
Reprenons le cas du logement mentionné précédemment en estimant que la taxe foncière est de 500 € et que les charges non récupérables représentent 350 € chaque année. Enfin, les frais de gestion sont de 10 %.
Le loyer annuel de votre logement moins les taxes et charges annuelles s’élève ainsi à : 4 496 €.
On procède comme suit : 5 400 - 350 - 500 - 54 = 4 496
Le rendement est obtenu ainsi : 4 646/100 000 X 100 = 4,4 %
Pour simplifier vos calculs concernant le rendement locatif net, vous pouvez utiliser la méthode Larcher.
On considère en effet que les charges et les taxes représentent environ 25 % du loyer annuel, soit trois mois de loyer.
Il suffit de reprendre la rentabilité brute en effectuant le calcul sur 9 mois et non sur 12.
(450 X 9)/100 000 X 100 = 4,05 %
Rendement locatif et fiscalité
Profitez de ces dispositions qui vous permettront d’augmenter le rendement de votre bien.
Les différents dispositifs fiscaux
- Loi Pinel
Dans le cas d’un investissement Pinel, vous pourrez espérer des rendements locatifs bruts compris entre 2 % (à Paris) et 3,5 % dans d’autres villes françaises.
Une réduction d’impôts est également pratiquée vous permettant de viser un rendement d’environ 4,75 %.
- Censi-Bouvard
Si vous êtes intéressé par la possibilité d’acheter un logement en résidence de service comme un appartement médicalisé ou pour étudiants, la rentabilité locative brute sera comprise en 3 et 6 %.
Une réduction d’impôts est également pratiquée, vous permettant d’atteindre en moyenne 5,15 % de rendement locatif.
- Loi Cosse
La loi Cosse quant à elle offre aux propriétaires-bailleurs un abattement fiscal allant de 30 % à 70 % variant en fonction de la zone locative et du montant des loyers.
Plus les loyers sont faibles, plus l’abattement est important. Cependant, le rendement locatif de ce dispositif est assez faible puisqu’il oscille entre 2 et 3 %.
Ce dispositif concerne principalement les contribuables ayant une Tranche Marginale d’Imposition assez élevée.
Si vous préférez investir dans l’immobilier ancien, le rendement locatif de votre bien pourra osciller entre 3,5 % et 10 % selon la ville, voire le quartier dans lequel vous investissez ! C'est pourquoi il est important de bien d'estimer son rendement en fonction de la ville.
Le calcul de la rentabilité nette-nette
Ce calcul prend en compte les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier en étant propriétaire de votre bien.
Les dispositifs mentionnés précédemment devront être pris en compte dans votre calcul au même titre que les montants liés aux travaux et les intérêts versés. Ces derniers sont en effet déductibles des impôts.
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Ne faisons pas de généralité cependant car il faut contextualiser le rendement.
En effet, un rendement sera globalement plus élevé en ville qu’en milieu rural.
Cependant, certains espaces déjà saturés, comme Paris, offrent des rendements assez bas, de l’ordre de 3 %, en raison des prix d’achat très élevés.
Prenez donc le temps de comparer les biens sur votre territoire pour avoir une vision globale du marché de la location.
Quels critères entrent en compte dans le calcul du rendement locatif ?
Il faut également tenir compte des caractéristiques spécifiques du bien (taille et emplacement) pour définir si le rendement locatif escompté est dans la moyenne ou non.
Les petites surfaces type studio ou T1 présentent un rendement plus élevé que les logements plus grands. Il faudra néanmoins anticiper la rotation plus fréquente des locataires et des éventuels travaux de remise en état à réaliser.
Si la rentabilité peut s’avérer très intéressante a priori, il vous faudra ajouter ces frais supplémentaires potentiels à votre estimation. Sachez également, qu'il existe un effet de levier sur la rentabilité de votre logement si vous choisissez de le financer via un emprunt.
La situation est totalement inverse pour les grandes surfaces ou bien les maisons, qui tendent à être occupées par des familles. Dans ce cas, la location s’inscrit souvent sur le long terme avec un soin particulier apporté au bien.
Enfin, les logements sur une zone tendue type Paris demeurent intéressants bien que le rendement soit de l’ordre de 3 % seulement car les prix de vente sont sur une tendance haussière, ce qui pourra vous assurer une revente avantageuse.
Quelles sont les villes avec la meilleure rentabilité locative ?
Le critère n°1 d’achat à privilégier avant tout est l’emplacement.
Le marché immobilier propose en effet des rapports locatifs bruts moyens totalement variables selon les villes et même en fonction des quartiers dans lesquels les biens sont implantés !
Ainsi, en 2019, le taux de rendement moyen est de 3,5 % à Paris, contre 3,72 % à Lyon, 3,64 % Bordeaux, 6,1 % à Marseille ou encore 5,33 % à Toulouse…
Paris et la région Ile-de-France souffrent aujourd’hui de leur attractivité, avec des prix d'achats nettement supérieurs à la moyenne française rendant très compliquée l'obtention d'une rentabilité élevée.
Si vous souhaitez miser sur des villes offrant une belle rentabilité locative, vous pouvez encore trouver des rendements à 10 %.
Si nous ne pouvons malheureusement pas faire le tour de toutes les villes françaises, voici tout de même les 6 villes offrant le meilleur rapport locatif :
| Ville | Prix des loyers/m² (1) | Évolution des loyers/m² (2) | Rentabilité brute |
|---|---|---|---|
| Saint-Etienne | 8 € | 3,6 % | 10,26 % |
| Mulhouse | 9,3 € | -2,3 % | 9,70 % |
| Limoges | 9,3 € | 1,1 % | 8,72 % |
| Le Havre | 11,5 € | - | 7,60 % |
| Nîmes | 10,5 € | 3,9 % | 7,42 % |
| Orléans | 11,6 € | 2,7 % | 6,92 % |
-(1) hors charges
-(2) sur 1 an
Toutefois à bien vous renseigner sur le montant des taxes foncières qui sont extrêmement variables d'une ville à une autre et qui peuvent diminuer nettement le rendement locatif net-net de votre investissement immobilier.
Il existe plusieurs méthodes de calcul du rendement locatif, en fonction des données utilisées.
Le rendement locatif n’est pas une donnée absolue : renseignez-vous sur les biens de même type dans le périmètre de votre achat.
La rentabilité locative doit être considérée au regard du risque pris pour un achat.
