Investissement locatif : comment investir dans des logements étudiants ?
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Pourquoi investir dans un logement étudiant ?
Investir dans dans la pierre, c’est un choix privilégié pour ceux qui cherchent à faire fructifier leur capital. Et parmi les possibilités, le marché locatif étudiant intéresse de plus en plus. Mais pourquoi ? Parce que la demande de logement étudiant est largement supérieure à l'offre actuelle. Un rapport du Sénat en 2021 pointait déjà un manque de 250 000 logements étudiants. Et en 2024, la situation n’a pas changé : il n'y a toujours pas assez de logements pour répondre à la demande croissante des étudiants.
En France, le nombre d'étudiants grimpe d’année en année. Entre 2010 et 2020, le ministère de l'Éducation nationale a enregistré une augmentation de près de 500 000 étudiants, soit plus de 20% de croissance. Comment expliquer cette hausse ? Par plusieurs facteurs : une démographie étudiante en plein essor, l'internationalisation des études, et le développement des formations en dehors des universités, comme les écoles de commerce par exemple.
Alors avec une demande aussi forte, le taux de vacance dans les logements étudiants est très bas. Bien plus que dans les locations classiques car les étudiants savent à quel point il peut être difficile de trouver un appartement. Ils réfléchissent donc à deux fois avant de rendre leur précieux sésame !
Côté rentabilité, investir dans un logement étudiant peut rapporter en moyenne 4 %, voire jusqu’à 7-8 % dans les villes les plus prisées. De quoi intéresser les investisseurs.
Pour aller plus loin : Quand papa et maman achètent pour contrer les galères des logements étudiants
Dans quels types de logements étudiants investir ?
Quand il s'agit de se loger, les étudiants ont plusieurs options. D'un côté, il y a les résidences universitaires publiques, qui restent en minorité car il n’y a pas suffisamment de place. De l'autre, la grande majorité des étudiants se tournent vers le marché privé pour trouver un toit que ce soit en colocation ou non.
En tant qu'investisseur, plusieurs possibilités s'offrent à vous en fonction de vos préférences :
- Investir dans un studio : Vous pouvez choisir de le meubler entièrement, pour que votre locataire n’ai plus qu'à poser ses valises, ou de laisser le locataire s'occuper lui-même de l'ameublement (et de bénéficier d’avantages fiscaux).
Pour une location meublée, le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9m² minimum, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Mais ce n’est pas tout, il est également essentiel de respecter la liste du mobilier obligatoire, indispensable pour que le bien soit considéré comme meublé.
En termes de bail, vous avez l'option du bail meublé ou non meublé classique, du bail étudiant de 9 mois, ou encore du bail mobilité (de 1 à 10 mois) pour répondre aux besoins plus temporaires.
- Investir dans un appartement en colocation : les logements avec plusieurs chambres pour la colocation est une option très prisée des étudiants, surtout qui ne sont pas originaires de la région. Un bon compromis qui leur permet de partager les frais.
Ici, vous pouvez choisir de gérer vous-même le bien et les différents baux ou de confier cette tâche à une entreprise spécialisée.
- Investir dans une résidence de services pour étudiants : Ici, vous achetez un bien qui se trouve dans une résidence dont la gestion est déléguée à un professionnel. Souvent équipées d'espaces communs, de salles de sport ou encore d'espaces de travail, ces résidences sont particulièrement attractives pour les étudiants.
Mais attention, les biens y sont plus coûteux à l'achat mais offrent l'avantage d'une gestion simplifiée, assurée par une équipe dédiée sur place.
Le facteur le plus important pour réussir votre investissement immobilier, c’est de choisir le bon emplacement. Visez soit une ville où la demande locative est tendue, pour vous assurer de trouver rapidement un locataire, soit une ville en périphérie où la demande reste forte, qui attirera les étudiants qui ne trouvent pas de logement dans la ville étudiante.
Quelle que soit la ville, l’élément essentiel à garder en tête est que le logement doit être proche des universités, des transports en commun et des commodités pour garantir aux étudiants un cadre de vie pratique et agréable.
En amont, vous devez donc bien étudier la localisation et comprendre les attentes des étudiants en matière de logement. Pour assurer la rentabilité de votre investissement, prenez aussi en compte toutes les charges associées, en plus de votre mensualité de crédit : comme la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore les frais de gestion. Enfin, si vous optez pour un investissement dans une résidence étudiante, veillez à choisir avec soin votre gestionnaire. Il sera déterminant pour la réussite de votre projet.
Les avantages fiscaux pour un investissement étudiant
L'investissement locatif séduit de nombreux investisseurs, notamment grâce aux avantages fiscaux qu'il offre. Pour ceux qui louent des biens meublés, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement intéressant. En plus d'une gestion simplifiée, ce statut permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse.
Le statut LMNP vous permet non seulement de déduire les charges liées à votre bien, mais aussi d'appliquer un amortissement comptable, ce qui réduit considérablement votre revenu imposable. De plus, si vous optez pour le régime simplifié du micro-BIC, applicable lorsque vos recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 euros, vous pouvez profiter d'un abattement fiscal de 50 % sur les loyers perçus.
En bref, en combinant une gestion optimisée et une fiscalité allégée, le statut LMNP représente un atout majeur pour maximiser vos gains tout en vous assurant une rentabilité à long terme.
Investir dans un logement étudiant présente de nombreux atouts, tant en termes de rentabilité que de sécurité locative, grâce à une demande constamment élevée. En choisissant judicieusement l'emplacement et le type de bien, vous pouvez maximiser vos revenus tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants.
