Les taux immobiliers à la Banque Postale en novembre 2024

Si vous avez un projet d’achat immobilier, vous avez probablement remarqué que les taux immobiliers étaient au centre de l’attention. Si les emprunteurs ont de bonnes raisons de préférer un prêt immobilier au taux immobilier peu élevé, il est parfois difficile de comprendre comment ils sont déterminés par les banques.

Plusieurs critères interviennent, certains directement affectés par votre situation professionnelle ou personnelle et d’autres influencés par un environnement plus large.

Les banques ne décident pas seules des taux immobiliers mis en place pour leurs clients. En effet, elles doivent respecter le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE) qui joue un rôle de superviseur auprès des banques des pays membres de la zone euro. La BCE décide le niveau du taux directeur qui détermine celui des banques.

Les banques empruntent une partie de leurs ressources auprès de la BCE et doivent donc suivre les changements du taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Selon l’état du marché immobilier, la BCE peut baisser son taux directeur pour relancer la demande de crédit dans la zone euro. En effet, si le taux directeur baisse, les taux immobiliers des banques françaises baissent également et les particuliers sont davantage encouragés à accéder à la propriété.

Si le taux directeur de la Banque Centrale Européenne est l’un des éléments les plus importants pour permettre aux banques de calculer leurs propres taux d’intérêts, ce n’est pas le seul critère pris en compte. Étant donné que le taux d’intérêt appliqué permet à la banque de se rémunérer, celle-ci doit prendre en compte son propre coût de fonctionnement avant de fixer ses tarifs.

La Banque Postale applique également des frais bancaires à ses clients pour amortir son coût de fonctionnement.

Avant d’accepter de financer un projet immobilier, la Banque Postale va calculer le risque potentiel d’impayés de votre part, en fonction de votre niveau de revenus et du montant de votre apport personnel. Si votre profil est jugé « risqué » par la banque, elle pourra appliquer un taux immobilier plus élevé pour se rémunérer à la hauteur du risque ou refuser votre demande de prêt.

Il s’agit du seul critère sur lequel vous pouvez agir. Par conséquent, n’hésitez pas à préparer votre projet immobilier avant de prospecter auprès des banques. Vous devez présenter un dossier de prêt complet et attractif pour encourager l’établissement bancaire à accepter de financer votre achat immobilier.

À cette étape, l’aide d’un courtier immobilier peut être précieuse pour augmenter vos chances de signer l’offre de prêt la plus avantageuse. Vous pouvez contacter l’un de nos experts ou simuler votre prêt immobilier avec notre outil pour commencer à préparer votre projet immobilier.

Parmi les critères modulant les taux immobiliers, la durée du crédit. Lorsque vous contractez un emprunt sur une longue durée, le risque d’impayés est plus important. Pour un prêt immobilier de courte durée, le risque est plus faible. C’est pour cela que les taux immobiliers sont plus bas pour un prêt sur 10 ans qu’un prêt sur 25 ans.

S’il est possible de modifier la durée de votre prêt immobilier, certains critères ne sont pas de votre ressort. Par exemple, la région dans laquelle vous contractez votre prêt immobilier va également faire varier votre taux immobilier.

Plusieurs raisons peuvent justifier que les taux immobiliers soient différents d’une région à une autre. Par exemple, les objectifs des banques ne sont pas toujours les mêmes en fonction de la zone géographique puisque la concurrence locale, les parts de marché souhaitée ou le marché de l’immobilier ne sont pas les mêmes à Nantes ou Montpellier. De plus, la notion de « bon profil » sera différente en fonction de la zone géographique et de la politique commerciale de la banque. En effet, ce n’est pas parce que vous avez les mêmes revenus et le même apport que vous aurez forcément le même taux immobilier : la banque étudie les dossiers au cas par cas et un profil similaire ne sera pas forcément considéré de la même manière en Île-de-France que dans les Midi-Pyrénées.

Si les banques régionales ont une marge de manoeuvre plus importante pour changer de taux immobilier selon la zone géographique, les banques nationales peuvent également faire varier leurs taux immobiliers en fonction de la région pour proposer des offres cohérentes avec la réalité du marché et faire face à la concurrence locale. Néanmoins, elles disposent quand même d’une flexibilité moins importante que les établissements régionaux.

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Les caractéristiques de votre projet immobilier ne sont pas les seuls éléments qui vont faire varier votre taux immobilier. Votre profil emprunteur est également nécessaire pour permettre à la Banque Postale d’estimer votre taux immobilier. La banque va étudier votre niveau de revenus, votre apport personnel et votre situation socio-professionnelle.

Afin de déterminer votre taux immobilier, la Banque Postale se réfère à une grille de taux immobilier qui dépend de sa politique commerciale et ses objectifs. Ces grilles sont établies en fonction de deux critères : vos revenus et votre apport personnel.

Votre salaire mensuel net n’est pas le seul revenu pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt :

• les revenus des fonctionnaires et des personnes en CDI : les revenus sont comptés à 100 % ;
• les revenus des salariés en période d’essaie ne sont pas pris en compte ;
• les intermittents, les professions libérales, les indépendants et les commerçants devront justifier de plus de trois années d’activité ;
• les contractuels du service public peuvent également bénéficier d’un emprunt s’ils ont plus de 3 ans d'ancienneté ;
• les personnes en CDD ou les intérimaires pourront bénéficier d’un crédit immobilier s’ils attestent de plus de 3 ans d'ancienneté et de la régularité de leurs revenus sur le long terme. Néanmoins, les revenus ne sont pas pris en compte à 100 % pour le calcul de la capacité d’emprunt ;
• si vous recevez des loyers d’un investissement locatif, ceux-ci sont comptabilisés à hauteur de 80 %.

Si vos revenus sont stables, la banque va tout de même évaluer leur niveau. En effet, si votre salaire mensuel est faible, vous risquez de rencontrer des difficultés pour obtenir un prêt immobilier avec un taux d’intérêt intéressant.

Si vous êtes dans une situation où vos revenus et la stabilité de votre situation professionnelle peuvent faire défaut à l’obtention de votre prêt immobilier, vous pouvez tout à fait compenser votre situation par un apport personnel plus important.

Un apport personnel – bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire – est souvent exigé par les banques. En effet, les établissements bancaires attendent que votre apport personnel couvre les frais annexes d’un prêt immobilier, c’est-à-dire les frais de notaire et les frais de garantie.

En revanche, l’apport personnel ne sert pas uniquement à cela. Il sert également à prouver à la banque que votre dossier est solide : vous êtes capable d’épargner, votre projet est sérieux, vous savez gérer correctement vos comptes et vous n’aurez aucun mal à rembourser vos mensualités.