Plus-value immobilière : les infos à connaître

Que l’on ait la fibre entrepreneuriale ou non, elle est toujours un des objectifs (au minimum inconscient) de l’achat immobilier.

Certains investisseurs ne jugent que par elle, mais son fonctionnement reste méconnu du grand public.

Comment réaliser une plus-value immobilière ? Comment la calculer ? Comment est-elle taxée ?

Autant de questions auxquelles Pretto vous répond sans attendre !

Si vous souhaitez la calculer, il faut cependant faire attention à bien prendre les bons montants :

• Prix d’acquisition : il s’agit du prix mentionné dans l’acte de vente, majoré des frais de notaires (réels ou évalués forfaitairement à 7,5 % du prix) ainsi que du prix des travaux réalisés sur votre logement (sous réserve bien sûr de factures authentiques).

• Prix de vente : il s’agit du prix mentionné dans l’acte de vente, majoré d’éventuelles indemnités mentionnées dans l’acte et qui vous sont dues par l’acquéreur, et minoré des frais obligatoires relatifs à la vente (comme les diagnostics techniques obligatoires).

Lors du calcul de votre plus-value, il est important de prendre en compte les travaux.

Vous pouvez également ajouter un forfait d’un montant égal à 15 % du prix d’acquisition si vous êtes propriétaire depuis au moins 5 ans.

Ce forfait est cumulable avec les frais cités plus haut et ne demande aucun justificatif !

Une fois votre plus-value calculée, vous pouvez également déterminer le montant des impôts que vous aurez à payer sur celle-ci pour mieux estimer vos gains.

Dans le cas où votre plus-value n’est pas exonérée d'impôt, celle-ci sera taxée à hauteur de 36,2 %, réparti ainsi :

• 19 % d’impôt sur le revenu ;

• 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité).

Ainsi, la plus-value est taxée à hauteur de 36,2 % pourtant, ce montant peut-être réduit via les abattements.

Comme vu plus haut, votre plus-value immobilière est sujette à deux impôts, et chacun a sa propre logique d’abattement.

Vous bénéficiez d'un abattement de 6 % supplémentaires chaque année, à partir de la 6ème année, suivant ce tableau :

Vous bénéficiez d'un abattement croissant dès la 6ème année, suivant ce tableau :

De plus, depuis 2013, les plus-values d’un montant excédant 50 000 € réalisées sur la vente de logements sont également surtaxées selon ce barème :

L’imposition sur la plus-value peut être conséquente, vous pouvez cependant en être exonéré dans le cas où :

• Vous vendez votre résidence principale ;

• Vous vendez votre bien pour moins de 15 000 € (parking, garage,...) ;

• Le propriétaire a été exproprié ;

• Vous possédez votre bien immobilier depuis plus de 22 ans (pour l’impôt sur le revenu), ou 30 ans (pour les prélèvements sociaux) ;

• Votre revenu fiscal est inférieur à 25 432 € et vous vendez votre logement pour ensuite résider en maison de retraite ou foyer pour personnes handicapées.

La déclaration a lieu lors de la vente de votre bien immobilier. En effet, le notaire se charge d’effectuer plusieurs formalités, notamment des démarches à effectuer auprès de l’administration fiscale.

Il va ainsi calculer votre plus-value afin de vous donner le montant qui en sera imposable puis se chargera d’établir une déclaration avant de procéder au paiement avec vous.

Pour ce service en particulier, vous devrez vous acquitter d’un montant de 69,23 € auprès du notaire.

Comme sa définition l’indique, faire une plus-value immobilière implique de voir la valeur de son bien immobilier augmenter.

Mais vous pouvez néanmoins vous fier à des faisceaux d’indices indiquant qu’une plus-value immobilière est envisageable dans quelques années.

On considère, souvent à juste titre, que l’emplacement est le point clé d’une plus-value immobilière. Cependant, lorsque l’on a dit cela, on n’a pas dit grand-chose.

Si vous vous êtes déjà arrêté sur une zone géographique précise, quelles qu’en soient les raisons (proximité du travail, de la famille, etc.), vous devez vous concentrer sur l’environnement immédiat de votre futur logement.

Ici, le raisonnement est plutôt intuitif : vous devez rechercher la plus grande proximité avec les équipements attractifs (commerces, transports, espaces verts, etc.). Mais n’oubliez pas que vous misez sur l’avenir : soyez donc attentifs aux nouveaux projets immobiliers, à la création de nouveaux pôles d’activité qui peuvent redessiner l’attractivité d’une ville.

Si vous êtes ouverts à différentes régions, vous devez miser sur les villes à fort potentiel : celles qui se développent rapidement et seront des références d’ici quelques années.

On pense ici au Grand Paris, amené à devenir un pôle urbain majeur dans les 15 prochaines années, mais également aux métropoles régionales comme Nantes, Montpellier, ou Tours qui devraient voir leurs prix augmenter fortement dans les prochaines années.

L’agencement de votre logement compte aussi pour beaucoup dans la réalisation d’une plus-value immobilière.

Certains aménagements sont des « must have » immuables (toilettes séparées, rangements, grand séjour, etc.), d’autres sont des bonus non négligeables (exposition, absence de vis-à-vis, balcon ou terrasse, etc.) qui faciliteront grandement la revente de votre bien immobilier.

Enfin, il s’agit moins d’un indice que d’une technique vous permettant de réaliser une plus-value immobilière : vous pouvez également vous essayer à la division de votre logement.

L’idée est la suivante : découper votre bien immobilier en plusieurs biens séparés. Vous passez d’un bien à deux ou trois et les bénéfices à la revente de l’ensemble des biens suivent souvent naturellement.

Enfin, sachez que la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite « loi SRU ») a fixé une limite à la division des logements : les logements créés par découpage doivent faire un minimum de 1  m2 et 33 m3.