Comment bien préparer son prêt immobilier pour son achat en VEFA ?
La VEFA est une vente anticipée : puisque votre logement n’est pas encore construit et que vous achetez sur plan, les démarches à suivre diffèrent d’un achat dans l’ancien.
La vente du bien se fait de manière progressive : vous en devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancée des travaux et de leur paiement.
La première étape de la VEFA consiste donc à monter un dossier solide auprès de votre banque.
Vous avez plus de temps pour trouver votre financement
En tant qu’acheteur, c’est à vous de convaincre votre banquier de la fiabilité de votre projet.
La banque analysera également votre capacité à emprunter en fonction de vos revenus, de votre apport et de l’état de vos comptes. Si votre dossier est solide, vous aurez toutes les chances d’obtenir votre prêt rapidement.
L’avantage principal d’un achat en VEFA est qu’il vous laisse plus de temps pour trouver votre financement. Le paiement de la VEFA est en effet lié à la cession des droits de propriété sur le bien immobilier.
Pour aller plus loin : Achat sur plan : quelles sont les solutions de financement ? En revanche, si vous disposez du montant nécessaire à l’intégralité de l’acquisition du bien, vous pouvez déposer cette somme sur un compte bancaire : elle ne sera récupérée par le promoteur qu’une fois les travaux achevés et la clé remise en mains.
Les promoteurs immobiliers sont moins pressés
Le paiement de votre bien se fait en fonction de sa date de livraison, qui intervient généralement plusieurs mois (voire plusieurs années !) après la réservation.
Cette date de livraison vous donne un horizon pour votre emménagement et vous permet de négocier un paiement différé avec votre banque.
L’achat en VEFA ne fonctionne pas sur le modèle d’une offre d’achat ou d’un compromis de vente, mais sur celui d’un contrat de réservation. Légalement, le contrat de réservation doit faire figurer les informations suivantes :
- l’adresse du bien que vous achetez,
- sa surface habitable, de même que le nombre de pièces (principales et/ou de services) et les éventuels dépendances et dégagements,
- la liste des matériaux utilisés et leur descriptif,
- la situation du logement dans l’immeuble ou dans l’ensemble immobilier dont il fait partie.
Le contrat de réservation est un contrat rapide à signer. La plupart du temps, le promoteur vous demande peu d’informations. Son objectif est avant tout de remplir ses lots avec le maximum de contrats de réservation afin de pouvoir entamer sa construction au plus vite.
Il ne sera donc pas particulièrement regardant sur la finançabilité de votre projet. Il arrive que certains promoteurs appellent un courtier pour vérifier les informations que vous leur avez fournies, mais cela reste plutôt rare.
En ce qui concerne votre financement, les promoteurs sont donc beaucoup moins pressés en VEFA que dans l’achat dans l’ancien.
Vous bénéficiez de délais bien plus longs, il arrive même que certains acheteurs signent un contrat un an avant de trouver leur financement !
La plupart du temps, le délai est de 90 jours mais il peut être allongé en fonction du délai de livraison. Si vous achetez un bien en toute fin de construction, le délai peut alors être raccourci à 60 jours.
Notez toutefois qu’il est beaucoup plus facile d’allonger les suspensives lors d’un achat en VEFA.
Le financement en VEFA peut présenter quelques inconvénients : certains acheteurs le trouvent plus long et plus compliqué, voire plus stressant psychologiquement en raison des aléas qui peuvent retarder les délais de construction.
Du côté des banques, votre dossier peut ne pas être priorisé puisque le financement en VEFA est moins pressé.
Pour la finançabilité de votre projet, vous aurez néanmoins l’esprit (et le porte monnaie) beaucoup plus tranquilles, puisque vous bénéficiez de délais beaucoup plus larges pour trouver votre prêt.
Pensez à vous renseigner pour les prêts aidés
Pour vous aider à financer votre projet, il existe plusieurs prêts aidés qui présentent de nombreux avantages et qui jouent souvent un rôle décisif dans l’octroi d’un crédit en VEFA.
Ces prêts aidés sont généralement très encadrés par la loi, et chacun d’entre eux répond à des critères d’attribution précis.
Le Prêt à Taux Zéro
Défini par la Loi de Finance, le Prêt à Taux Zéro permet d’aider les particuliers à acquérir et financer leur résidence principale. Alors que sa fin était fixée en 2023, il a été prolongé jusqu'en 2027 avec la création d'une quatrième tranche de revenus (entre 37 000 et 49 000 euros par an), permettant à certains foyers auparavant non éligibles au PTZ de l'être. De plus, les plafonds ont été significativement augmentés.
Ce prêt permet de financer une partie de l’achat, sans que vous n’ayez à payer d’intérêts sur cette partie empruntée. Sous certaines conditions, le bénéficiaire peut même bénéficier d’un différé de remboursement de 15 ans maximum.
Le Prêt à Taux Zéro est attribué en fonction des ressources de l’emprunteur, qui ne doivent pas dépasser certains plafonds.
Pour les offres de prêt émises entre le 1er janvier et le 31 mai de l’année en cours, le revenu fiscal de référence est celui de l’année N-2. Du 1er juin au 31 décembre, ce sont les revenus de l’année N-1 qui seront pris en compte.
Le Prêt à Taux Zéro joue également sur le nombre de personnes qu’il y a dans le foyer : plus ce nombre est important, plus le montant du Prêt à Taux Zéro accordé sera élevé.
Notez que si vous attendez un enfant, un certificat de grossesse de plus de trois mois permettra de prendre en compte l’enfant à naître dans le calcul du nombre de personnes qui composent le foyer.
Pour connaître le montant de base du Prêt à Taux Zéro, vous devez faire deux calculs :
- Tout d’abord, calculer les 100 % du montant du ou des autres prêts d’une durée supérieure ou égale à 2 ans,
- Puis calculer les 30 % du coût de l’opération (en prenant en compte la limite d’un montant maximal, défini en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier).
Le montant de base de votre Prêt à Taux Zéro sera égal au plus petit résultat des deux calculs précédents.
Le Prêt à l’Accession Sociale
Le Prêt à l’Accession Sociale ou PAS est un prêt garanti par le Fonds de Garantie à l’Accession Sociale.
Comme pour le Prêt à Taux Zéro, il vous faudra respecter certaines conditions de ressources pour pouvoir en bénéficier.
Différents critères sont pris en compte dans le calcul des plafonds de ressources, notamment le nombre de personnes présentes dans le ménage et la situation géographique du bien.
En Zone A : le plafond de ressources annuel à ne pas dépasser s’élève à 49 000 € si vous êtes seul, à 73 500 € si vous êtes 2, à 88 200 € si vous êtes 3, à 102 900 € si vous êtes 4 et à 161 700 € si votre foyer se compose de plus de 8 personnes et plus,
En Zone B et C : si vous êtes seul, le plafond est de 34 500 €, il s’élève à 51 750 € si vous êtes 2, à 62 100 € si vous êtes 3, à 72 450 € si vous êtes 4 et à 113 850 € si vous êtes plus de 8 personnes.
En Zone C : si vous êtes seul, le plafond est de 28 500 €, il s’élève à 42 750 € si vous êtes 2, à 51 300 € si vous êtes 3, à 59 850 € si vous êtes 4 et à 94 050 € si vous êtes plus de 8 personnes.
Le Prêt à l’Accession Sociale n’est octroyé que dans le cas où il permet de financer l’acquisition de votre résidence principale (il ne pourra donc financer l’achat d’une résidence secondaire.
Le logement doit de plus présenter une surface minimum calculée en fonction du nombre de personnes qui l’occupent.
Le Prêt à Taux Conventionné
Le Prêt à Taux Conventionné est un crédit que la majorité des établissements financiers peuvent accorder. Les modalités de ce prêt sont encadrées par la loi, et à la différence des deux prêts évoqués précédemment, il peut être accordé sans conditions de ressources maximum.
Le Prêt Conventionné permet de financer l’acquisition d’un logement neuf, à la condition que ce logement serve de résidence principale à l’acheteur. Là encore, le logement financé doit remplir certaines conditions, notamment en ce qui concerne la surface habitable minimum.
Le Prêt Conventionné, dont la durée peut s’étendre de 5 à 30 ans, peut financer la totalité ou une partie de l’achat de votre résidence.
Si vous ne l’utilisez que pour un financement partiel, il peut alors être complété par d’autres types de prêts aidés : le Prêt à Taux Zéro, le Prêt 1 % Logement, ou encore le Prêt d'Épargne Logement (PEL).
L’apport de prêt immobilier pour la VEFA a quelques spécificités
De la même manière que le crédit emprunté dans le cadre d’un VEFA est très spécifique, l’apport du prêt immobilier présente lui aussi quelques particularités. Pretto en fait le tour avec vous.
L’apport est moins élevé
Lorsque vous décidez d’acheter en VEFA, l’apport demandé est moins élevé que lors d’un achat dans de l’ancien. L’apport sert avant tout à couvrir le montant des frais de notaire, de même que celui de la garantie (dans le cas où vous faites un emprunt immobilier).
Les frais de notaire sont moins élevés avec un bien neuf : grâce aux taxes réduites, ils tournent en moyenne autour de 2 à 3 %. L’achat en VEFA s’avère donc très intéressant si votre apport d’origine est plutôt restreint.
L’apport est débloqué en priorité avant le prêt
Pour votre VEFA, la banque souhaite généralement que votre apport personnel soit la première somme versée au promoteur. Il permettra par exemple de payer le dépôt de garantie de 5 %.
Puis, les prêts aux taux d’intérêt les plus faibles seront débloqués, et enfin, le crédit dédié à la VEFA. Cela permet d’éviter au client de payer des intérêts qu’il pourrait éviter.
Mais comment sont débloqués les fonds pour votre achat neuf en VEFA ?
Le paiement du bien suit l’avancement des travaux tel que défini par l’échéancier dans le contrat de vente.
La loi encadre les versements de la manière suivante :
35 % de la somme est payée à l’achèvement des fondations,
45 % lors de la mise hors d’eau du logement,
15 % lors de l’achèvement de l’immeuble ou du lot,
Les 5 % restants sont versés à la remise des clés.
Les prêts aidés ne sont pas considérés comme de l’apport
Veillez cependant à bien faire la distinction entre votre apport personnel et les prêts aidés que vous touchez.
Le Prêt à Taux Zéro par exemple ne sera pas vu par la banque comme votre apport. Il s’agit d’un prêt de la banque que vous rembourserez après avoir remboursé votre prêt initial.
Le prêt relais quant à lui peut parfois être accepté par certaines banques comme un apport, mais c’est loin d’être le cas pour la majorité des prêts aidés. De plus, il est rare que le prêt relais soit accordé pour un achat dans le neuf.
Ce prêt se fait en effet sur 12 mois maximum : si votre bien est livré dans 24 mois, vous ne pourrez donc pas en bénéficier.
Vous pouvez demander un différé de prêt immobilier pour votre achat en VEFA
Pour financer un achat en VEFA, vous pouvez contracter un crédit spécial, qui suppose que des sommes d’argent soient libérées par étapes pour respecter les échéances de paiement évoquées précédemment.
A chaque nouvelle étape des travaux, le promoteur vous transmet un appel de fonds que vous devez faire parvenir à votre banque. La banque effectue elle-même le déblocage des fonds, en ajustant les mensualités en fonction du prêt choisi (différé partiel ou différé total).
Ce prêt est alors plus cher qu’un emprunt classique, puisqu’il engendre des intérêts intercalaires. Si vous optez pour un prêt immobilier destiné à financer une VEFA, vous ne pourrez commencer à rembourser votre emprunt qu’à partir de la livraison des travaux.
Le différé de prêt immobilier entraîne des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont des pénalités dues au déblocage progressif des fonds par la banque pour payer le promoteur et financer la prochaine étape du chantier.
Les intérêts d’assurance emprunteur de même que les intérêts bancaires classiques devront être ajoutés à ces pénalités.
Ne négligez pas l’assurance emprunteur : cette assurance, obligatoire pour garantir à votre banque la sécurité financière du crédit, représente souvent un pourcentage important du coût total de votre crédit.
Le prêt spécifique à l’achat en VEFA est donc plus cher qu’un emprunt traditionnel, en raison des intérêts intercalaires qui s’ajoutent aux autres intérêts.
Pour rembourser votre crédit en VEFA et les intérêts qui l’accompagnent, vous avez le choix entre plusieurs options :
La plus classique consiste à payer des intérêts intercalaires pendant la construction, et à rembourser le crédit immobilier à partir de la remise des clés.
Vous pouvez également différer le remboursement des intérêts intercalaires. Ces intérêts seront alors ajoutés au montant de votre crédit immobilier. Vous rembourserez votre emprunt et les intérêts intercalaires au même moment, soit une fois le bien achevé.
Les mensualités sont plus importantes dans le cadre d’un différé total, où les intérêts ne sont payés qu’à la fin : puisque vous repoussez leur paiement, ces intérêts sont capitalisés et ne sont pas amortis.
Vous avez donc tout intérêt à payer les intérêts intercalaires au fur et à mesure des travaux, ce qui permettra à votre crédit de vous revenir moins cher. Pretto vous recommande d’opter pour un différé partiel, qui s’étend généralement entre 12 et 24 mois selon la date de livraison.
Vous pouvez également refuser de demander un prêt en différé, mais cela dépendra surtout de votre salaire. Si vous êtes en location avec un loyer très faible, cela peut s’avérer avantageux.
Cependant, votre loyer et les mensualités sont pris en compte dans le taux d’endettement, qui doit être inférieur à 35 % pour que l’opération soit possible.Notez néanmoins que le différé du prêt immobilier ne change pas votre capacité d’emprunt de manière significative, et que cette option reste souvent très intéressante.
Vous souhaitez acheter en VEFA ? Pretto peut vous accompagner dans ce type de projet.
Avec un achat en VEFA, vous avez plus de temps pour monter votre dossier de demande de prêt et trouver un financement de la part de la banque.
Pour ce type d’achat, les frais de notaire sont réduits et donc l’apport demandé est moins élevé que lors de l’achat dans l’ancien.
Vous pouvez toucher plusieurs prêts aidés. Mais attention, ils ne sont pas toujours considérés comme de l’apport par les banques.
