SCI : investissez sereinement en famille ou entre amis

L’acquisition immobilière grâce à une SCI peut vous aider à affronter certaines difficultés. Elle est avantageuse dans certaines situations, mais elle exige plus de gestion. Parmi tous nos experts, certains sont spécialisés et peuvent vous accompagner dans vos démarches pour votre projet de SCI.

Pour créer une SCI, il faut deux associés ou époux au minimum, c'est-à-dire des personnes morales majeures ou un mineur (sans âge minimum) accompagné de son représentant légal. Une SCI est constituée pour une durée maximale de 99 ans. Son fonctionnement est régi par les statuts qui sont signés par ses membres dès sa création. Lors de la création de la Société Civile Immobilière, chaque membre apporte sa part et obtient une part proportionnelle à son apport.

La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire que les revenus et les charges perçus sont pris en compte automatiquement dans votre déclaration d’impôts personnelle : c’est la transparence fiscale. Néanmoins, vous pouvez choisir de soumettre votre SCI à l’impôt sur les sociétés. Cela peut s'avérer avantageux dans certaines situations.

Si vous choisissez l'impôt sur le revenu :

• Chaque associé devra déclarer le montant des loyers sur sa déclaration d’impôts, dans la catégorie « revenus fonciers » : cette déclaration doit se faire au prorata des parts détenues dans la société.
• Les déficits pourront être imputés sur le revenu global : une décote existe selon la période de propriété.

Si vous optez pour l’impôt sur les sociétés, vous pouvez déduire de votre assiette d’imposition toutes les charges réelles de votre société : cela permet de déduire l’amortissement de l’assiette fiscale, mais si cela est avantageux pendant la durée d’amortissement de l’actif, ça l’est moins dès que le bien immobilier est totalement amorti.

En revanche, contrairement à d’autres types de société, les associés d'une Société Civile Immobilière sont responsables de manière illimitée, c’est-à-dire qu’ils devront payer l’ensemble des dettes, même si le montant dépasse leur apport initial.

La SCI familiale permet aux membres d’une même famille de devenir propriétaires d’un bien immobilier dans un but non commercial. La seule condition à respecter  tous les associés doivent être de la même famille. Dans le cadre d'une SCI familiale, il n’y a pas de nombre maximum d'associés.

Les principaux avantages de la SCI familiale concernent les cas de succession et de donation des parts. En effet, la SCI facilite les cas de succession. Si l'un des associés de la SCI décède, les parts seront transmises aux autres membres en vertu de leur droit d’usufruit sur le bien. Quand la SCI est composée de deux personnes et que l’une décède, l’autre obtiendra les parts restantes.

Outre les cas de succession, la SCI familiale est également un réel avantage en cas de donation. Votre part de la SCI est soumise au paiement des droits de donation qui sont calculés sur la valeur des parts, mais dans le cas d’une SCI familiale, la valeur de la part prend en compte les dettes de la société. Par conséquent, celle-ci est moins importante et vous pouvez réduire les frais de donation !

Mettre en place des montages juridiques à travers la SCI peut optimiser votre patrimoine. Le patron peut acheter en propre un immeuble au lieu de l’inscrire à l’actif de son entreprise et le louer à sa société. Ainsi, les loyers payés par la société seront déductibles des revenus et diminueront l’assiette de l’impôt sur les sociétés.

Si votre objectif est de réaliser des bénéfices en achetant et revendant des biens immobiliers, des parts et actions de sociétés immobilières, des terrains constructibles et des fonds de commerce, la SCI marchand de biens est la plus adaptée. Vous devrez simplement choisir une forme juridique pour votre SCI : SARL, SAS, SASU, etc.

Lors de la revente et de la prise de bénéfice, il y a une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à payer. Dans ce cas, il existe deux types de TVA :

• TVA classique que l’on collecte ou que l’on déduit ;
• TVA sur marge sur la plus values des opérations de ventes.

La TVA sur marge se calcule de la manière suivante :

Grâce à la SCI marchand de biens et selon son statut juridique, vous obtiendrez une solution fiscale intéressante. De plus, les frais de notaire seront aussi moins élevés : environ 3 % au lieu de 7,5 % !

La SCI simplifie la gestion de votre maison ou appartement, mais elle implique des démarches administratives plus contraignantes.

Mettre en place une SCI nécessite un travail administratif qui comprend :

1. La rédaction des statuts avec un professionnel du droit ;
2. La publication d’une annonce légale ;
3. L’immatriculation la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Si vous passez par un professionnel du secteur, prévoyez entre 1 000 et 1 500 euros, et environ 350 euros si vous le faites par vous-même. Pour éviter de vous perdre dans la paperasse, nous vous conseillons de faire toutes les démarches administratives en ligne.

La gestion d’une SCI requiert également quelques formalités administratives :

1. Les Assemblées Générales : une assemblée générale doit avoir lieu tous les ans pour rédiger un procès verbal. De plus, des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées pour certains événements exceptionnels, comme lorsqu'un associé souhaite vendre ses parts.
2. Les obligations comptables : vous devez ouvrir un compte bancaire spécifique à la SCI, mais également publier régulièrement les comptes, au moins à chaque clôture d’exercice. N’oubliez pas de prévoir les honoraires d’un expert comptable.
3. Les contraintes liées au crédit immobilier : le prêt peut être souscrit au nom de la SCI ou de ses associés. Cependant, si c’est la SCI qui contracte le prêt, vous ne pourrez pas obtenir de prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ).

L’acte de cession nécessite un dépôt d’acte modificatif auprès du greffe. De plus, la cession de part de SCI est soumise aux droits d’enregistrement de 5 % à payer par l’acquéreur.

Dans le cas où la valeur de cession des parts est supérieure à leur valeur initiale, le cédant doit s’acquitter de l’impôt sur les plus-values. La plus-value est taxée au taux de 19 % pour l’impôt sur le revenu à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à hauteur de 17,2 %, soit un taux total de 36,2 %. Néanmoins, un abattement sur la plus-value est possible en fonction de la durée de détention des parts sociales : cela concerne d’une part l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux d’autre part.