Achat immobilier entre particuliers : à quoi faut-il faire attention ?

Vous vous apprêtez à acheter un appartement ou une maison directement à un particulier ? Pretto vous présente la marche à suivre et les pièges à éviter.

Enfin, la complexité technique et juridique de l’acte d’achat peut vous mettre dans une situation inconfortable. Pensez-donc à bien vous renseigner à chaque étape auprès de proches qui travaillent dans ce secteur ou ont déjà réalisé de telles opérations.

Mais l'achat entre particuliers présente aussi de nombreux avantages, à démarrer par l'économie que vous faites sur les frais d'agence même si votre futur prêt immobilier peut vous aider à couvrir une partie de ces frais. Tout est bon à prendre !

D'autre part, en évitant les agences, vous avez l'opportunité de créer une relation plus personnelle avec le vendeur et vous aurez donc plus de chances de le convaincre.

Par ailleurs, rien ne vous empêche de rechercher à la fois sur des sites d'achat entre particuliers et en agence : ainsi, vous êtes certain de ne louper aucun bien !

Lorsque deux particuliers traitent en direct, ils n’ont pas la connaissance du marché qu’aura un professionnel. Il faut donc garder la tête froide.

Le vendeur aura souvent tendance à surestimer son bien. Il y est attaché et a mille raisons de penser que son appartement ou sa maison est particulier -ou il se dit qu'il y a une carte à jouer vue l'économie des frais d'agence.

Côté acheteur, attention à ne pas s’emballer. “L’annonce n’est pas disponible en agence, dépêchons nous de conclure avant que d’autres acquéreurs n’en entendent parler.” Ce n’est pas une raison pour surpayer le bien.

Afin de vous assurer que vous payez le bien à son juste prix, vous pouvez vous référer à la base de données rendue publique par l'Etat concernant les transactions immobilières.

Vous pouvez également négocier le prix de votre bien quand vous achetez entre particuliers. Dans tous les cas, il convient de bien préparer vos arguments.

Si votre prêt est refusé, il devra tout recommencer avec un autre acheteur. Pour ne pas hypothéquer vos chances d’entrée, rassurez le sur votre situation financière. Vous pouvez par exemple évoquer le secteur dans lequel vous travaillez, si vous bénéficiez d’un apport conséquent, si vous avez déjà eu des rendez-vous avec des banques et s’ils ont été concluants.

Si vous pouvez vous passer d’une agence immobilière, vous aurez nécessairement recours à un notaire pour la signature du contrat de vente. Etant donnée la complexité du cadre légal, n’hésitez pas à le solliciter dès que possible. Plus tôt vous impliquerez votre notaire, plus vous réduirez le risque de litiges.

Le vendeur est tenu de vous fournir un certain nombre de diagnostics, en fonction de la localisation du bien ou de sa date de construction. Voici les diagnostics obligatoires :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) et audit énergétique
• Diagnostic Électrique Obligatoire (DEO)
• Diagnostic Gaz Obligatoire (DGO)
• Constat des risques d’exposition au Plomb (CREP), pour les permis de construire datant d’avant le 1er janvier 1949.
• Diagnostic Technique Amiante (DTA), uniquement sur les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Etat Relatif à la Présence de Termites (ERTP) si le logement se situe dans une zone infestée ou susceptible de l’être à court terme. En Ile-de-France, les départements concernés par un arrêté préfectoral définissant les zones infestées par les termites sont : le 75 et le 92 en totalité, le 93, 94, 95 et 78 en partie.
• Etat des Risques et Pollutions.

Dans le cas d’un appartement, le vendeur doit également fournir la mesure de sa superficie (Loi Carrez). Pour une maison, il doit mettre à disposition un diagnostic assainissement.

En effet, n’oubliez pas que le compromis de vente est un contrat au sens juridique du terme : vous êtes tenu de respecter une mise en forme légale, et il vous engage fortement.

Si vous tenez absolument à vous passer de notaire à ce stade, cependant, c’est possible. Vous trouverez aisément en ligne des modèles de rédaction de promesses de vente ou de compromis, cependant il reste des points essentiels à négocier :

• Le montant de l’indemnité d’immobilisation est fixé entre les parties, il varie généralement entre entre 5 % et 10 % du prix de vente.
• Les conditions suspensives : elles permettent par exemple à l’acheteur de se retirer s’il n’obtient pas son prêt ou si les banques lui proposent un taux trop élevé. Il est impératif de vérifier qu’elles seront bien opérantes le cas échéant.

D’autres conditions suspensives peuvent être insérées si besoin (absence de préemption, de servitude, de vente préalable...). Gardez également en tête que les documents à annexer sont nombreux et tout oubli de la part du propriétaire pourrait amener des complications en cas de litige.

Vous êtes au clair avec les spécificités de l'achat immobilier entre particuliers ? Ne perdez pas de temps et lancez-vous dans la recherche de votre financement.